chi-mozhlivo-reanіmuvati-zastarіle-zhitlo?

Чи можливо реанімувати застаріле житло?

За даними Державної служби статистики, на 1 січня 2020 року, 69% українців живе в містах.

І, за дослідженням 2018 року, майже три чверті містян живуть в будинках, збудованих у 1960-80-х роках. Ще 15% мають житло, зведене до 1960-х. Кожна десята родина мешкає у відносно новому житлі, збудованому за роки незалежності.

За офіційною статистикою, загалом в Україні у майже 45% житла жодного разу не проводили капітальний ремонт.

Водночас за даними Міністерства розвитку громад та територій, в Україні на січень 2020 року кількість аварійних і, за офіційною термінологією, «ветхих» або зношених будинків не перевищує 1% від загальної кількості будинків як багатоповерхових, так і приватних, як в містах, так і в селах.

Час від часу в Україні повертаються до ідеї модернізації «хрущовок» або (зазвичай за ініціативи забудовників) знесення старих п’ятиповерхівок, які, мовляв, відслужили свій термін, і будівництва на їхньому місці нових — вищих і просторіших будинків.

У 2006 році ухвалили навіть відповідний закон. За цим законом, рішення про проведення комплексної реконструкції житла ухвалюють органи місцевого самоврядування. Вони ж затверджують відповідні програми.

Проте масштабних прикладів застосування цього закону — вдалих чи ні — наразі немає. А профільне міністерство — розвитку громад та територій — хоче його дещо змінити.

Водночас, як переконує Олександр Сергієнко, директор аналітико-дослідницького центру «Інститут міста», зносити варто лише аварійні і зношені будинки.

«Капітально ремонтувати таке житло немає сенсу», — каже експерт.

А от щодо решти так званого «житлового фонду», каже експерт, потрібен дуже зважений підхід. Не дарма і досі на вторинному ринку популярними, наприклад, є так звані «сталінки», збудовані ще до 60-х років.

«Що стосується «хрущовок», які були розраховані на 60 років, це була певна перестраховка з боку проєктувальників, — твердить керівник «Інституту міста». — Якщо стандартна типова хрущовка-панелька у перші 3-5 років, коли іде усадка фундаменту, не дала тріщини, то вона може стояти дуже довго. Звісно, треба, щоб і дах не протікав, і підвал був сухим. За нормальної експлуатації такі будинки можуть служити дуже довго».

Те саме стосується і багатоповерхівок 70-80-х років, каже експерт.

Розруха не в клозетах, а в головах?

Головна ж проблема з тим, у якому стані є переважна більшість житла в Україні, на думку пана Сергієнка, полягає не у його віці, а у тому, як в Україні працює система права власності на житло.

Лише в останні десятиріччя, «коли люди будують за свої гроші», прийшло розуміння, що весь будинок, а не лише те, що в межах квартири, є власністю і за нею треба доглядати, каже Олександр Сергієнко, і визнає: «решта — 90% житлового фонду — поступово зношується».

«Проблема для житлового фонду в нашій країні полягає в тому, що через механізм приватизації роздали квартири мешканцям, але ані усвідомлення, ані фінансових можливостей утримувати будинки у людей немає», — пояснює експерт.

«Конституція України та Цивільний кодекс України чітко кажуть, що за питання майна несе відповідальність його власник, а у багатоквартирному будинку — співвласники, тобто власники квартир і нежилих приміщень», — нагадує Тетяна Бойко, координатор житлово-комунальних та енергетичних програм Громадянської мережі «Опора».

Цей принцип підтвердив і ухвалений у 2015 році закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Як пояснили ВВС News Україна у Державній інспекції містобудування, поки будинок існує, саме «власники або управителі мають здійснювати поточний огляд і періодичне обстеження об’єктів будівництва протягом усього періоду існування».

Але коли проблеми встановлені, хто і яким коштом має їх вирішувати?

Де взяти гроші?

«І держава, і органи місцевого самоврядування повинні мати програми, які допомагатимуть співвласникам», — каже Тетяна Бойко, і пояснює як: через відшкодування частини тіла кредиту, відсоткової ставки чи просто надаючи співфінансування окремих заходів.

Олександр Сергієнко також переконаний, що держава повинна лише розробити механізм, який дозволив би підтримувати житловий фонд у належному стані — треба людям «дати не рибу, а вудку».

Експерт переконаний, що централізоване фінансування з бюджету, крім того, що на нього немає грошей, спрацює лише як механізм для зловживань, але не вирішить проблему.

Так само, на його думку, не розв’яже проблему і масове знесення старих та будівництво нових будинків, бо не витримає інфраструктура.

«Подивіться, як зараз роблять точкові включення в комунікації, і в людей починаються перебої з водою, електрикою. І потерпають і мешканці старих, і нових будинків», — каже Олександр Сергієнко.

Як і Тетяна Бойко, він вважає, що «довгі» кредитні програми, до яких могли б долучатися мешканці кожного окремого будинку, які найкраще знають де і що в ньому тече, є чи не єдиним ефективним методом реанімації «вбитого» житла.

Позитивні «точкові» приклади такого підходу вже є в Україні, але лише в одній галузі — модернізації будинків за програмою «теплих кредитів» та через гранти Фонду енергоефективності, який фінансується за рахунок коштів з бюджету, фінансової підтримки ЄС та уряду Німеччини та у співпраці з IFC.

Але масове кредитування робіт з модернізації чи ремонту житла в країні, де не дуже ефективно працює навіть іпотека, виглядає сумнівним.

Що ж до масової реконструкції старого житла, то тут, каже Олександр Сергієнко, класичним є приклад Німеччини, яка успішно модернізувала свої «хрущовки» і «панельки», що залишилися в спадок від НДР.

«Коли Німеччина об’єдналася, то 70% тамтешніх хрущовок, які були переважно на території колишньої НДР, оновили. Де можна, приєднали балкони і лоджії до квартир, де можна — знесли перегородки. Всюди оновили комунікації», — розповідає експерт.

Водночас він визнає, що хоч цей процес і не був зовсім безкоштовним для мешканців будинків, але держава зіграла в ньому провідну роль: «Вони могли собі це дозволити, бо Німеччина має найпотужнішу економіку в Європі».

У Польщі, приклад якої у модернізації житла також часто згадують, комерційні та державні банки надавали житловим товариствам (аналог українських ОСББ) позики під 2-10% для модернізації житлового фонду. Крім того, товариство могло виграти грант і отримати від держави фінансування на покриття відсотків по кредиту. При цьому створення таких житлових товариств для багатоквартирних будинків було від самого початку комунальної реформи обов’язковим.

Для українців, як виглядає, є два варіанти. Або усвідомити, що вони є власниками не лише своєї квартири, але й того, що за її дверима, і кооперуватися з сусідами в тій чи іншій формі, аби в будинку не протікав дах та не проривало труби, або ж бути готовим до нових і дедалі частіших аварій.

З власного досвіду як людина, яка живе на останньому поверсі будинку з дірявим дахом та проблемним горищем, можу сказати, що перший варіант є надзвичайно складним. Люди не хочуть або не можуть нічого робити навіть тоді, коли їм буквально капає на голову. Але тоді другий варіант є невідворотнім і лише питанням часу.

А що з трубами?

Якщо ситуація з житловим фондом є надзвичайно складною, але не безнадійною, то те, що відбувається з інфраструктурою — постачанням води, тепла і каналізацією, — виглядає ще гірше.

За даними Міністерства розвитку громад та територій, понад третина (35,6%) водопровідних мереж — аварійні чи зношені.

Стан каналізаційних мереж є ще гіршим. Загалом в Україні «ветхими і аварійними» є 40% мереж водовідведення.

Головні ремонти, пов’язані з системою постачання води, за інформацією міністерства, мають проводитися за державною програмою «Питна вода України 2011-2020». Проте у бюджеті цього року коштів на фінансування цієї програми не передбачено. Міністерство розраховує, що програму може бути подовжено до 2025 року.

Ще сумніша ситуація із постачанням тепла: понад 44% тепломереж є у ветхому або аварійному стані.

За даними Мінрегіону, за минулий опалювальний період загалом в Україні сталося понад 13,8 тисяч аварійних ситуацій із тепломережами, з них третина — 4,5 тисяч — у Києві.

Столична ж влада твердить, що тепломережі міста зношені на 80%. Цього року, за словами заступника голови КМДА Петра Пантелеєва, в Києві замінять понад 100 км труб, і витратять на це понад 450 млн грн. Так само було і торік, і рік перед тим.

«Місто щороку інвестує близько півмільярда гривень у модернізацію теплових мереж, щоб старі зношені мережі, які буквально розсипаються на очах після того, як їх розкопали, замінити на сучасні та надійні», — заявив пан Пантелєєв, додавши, що кошти на цю заміну дає як місто, так і комунальне підприємство «Київтеплоенерго».

А в масштабах усієї країни, за оцінками Мінрегіону, модернізація тепломереж коштує близько 64 млрд грн. При цьому за планом, готуючись до наступного опалювального сезону, мають відремонтувати лише 1,3% аварійних тепломереж.

Лагодити тепломережі в уряді намагається за допомогою зовнішніх інвестицій — від 2014 діє програма «Підвищення енергоефективності в секторі централізованого теплопостачання України», що фінансується за рахунок позики, наданої Світовим банком. Але вона має також завершитися цього року.

Крім того, при підготовці державного бюджету не менше 1% загального фонду має іти у фонд регіонального розвитку, а місцева влада може на конкурсній основі подавати свої проекти до цього фонду.

В теорії ремонтні роботи також мають фінансуватися за рахунок інвестиційних програм компаній, які й постачають тепло населенню.

Проте, як твердить директор «Інституту міста» Олександр Сергієнко, «зараз ані комунальним, ані приватним компаніям не вигідно оновлювати основні фонди. Вони просто використовують їх, вбиваючи до ручки, поки воно не розсипається».

При цьому, каже експерт, штрафи за невиконання інвестиційних програм здебільшого ігноруються, а потім все одно закладаються у нові, вищі комунальні тарифи.

«Щодо інфраструктури, то тут, мабуть, має бути цільова державна програма. Бо міста не потягнуть заміну мереж, а збирати на це гроші через тарифи — нереально», — каже експерт.

Втім, і цільова державна програма для країни, в якої дефіцит бюджету сягнув п’ятирічного рекорду і становить близько 300 млрд грн, виглядає так само нереальною.

При цьому біда, що може статися у будь-який момент, буде цілком реальною для тих, в чиєму будинку «рване» наступного разу.

Автор: Анастасія Зануда

Посилання на джерело

Чи можливо реанімувати застаріле житло?

/Новини

За даними Державної служби статистики, на 1 січня 2020 року, 69% українців живе в містах.

І, за дослідженням 2018 року, майже три чверті містян живуть в будинках, збудованих у 1960-80-х роках. Ще 15% мають житло, зведене до 1960-х. Кожна десята родина мешкає у відносно новому житлі, збудованому за роки незалежності.

За офіційною статистикою, загалом в Україні у майже 45% житла жодного разу не проводили капітальний ремонт.

Водночас за даними Міністерства розвитку громад та територій, в Україні на січень 2020 року кількість аварійних і, за офіційною термінологією, «ветхих» або зношених будинків не перевищує 1% від загальної кількості будинків як багатоповерхових, так і приватних, як в містах, так і в селах.

Час від часу в Україні повертаються до ідеї модернізації «хрущовок» або (зазвичай за ініціативи забудовників) знесення старих п’ятиповерхівок, які, мовляв, відслужили свій термін, і будівництва на їхньому місці нових — вищих і просторіших будинків.

У 2006 році ухвалили навіть відповідний закон. За цим законом, рішення про проведення комплексної реконструкції житла ухвалюють органи місцевого самоврядування. Вони ж затверджують відповідні програми.

Проте масштабних прикладів застосування цього закону — вдалих чи ні — наразі немає. А профільне міністерство — розвитку громад та територій — хоче його дещо змінити.

Водночас, як переконує Олександр Сергієнко, директор аналітико-дослідницького центру «Інститут міста», зносити варто лише аварійні і зношені будинки.

«Капітально ремонтувати таке житло немає сенсу», — каже експерт.

А от щодо решти так званого «житлового фонду», каже експерт, потрібен дуже зважений підхід. Не дарма і досі на вторинному ринку популярними, наприклад, є так звані «сталінки», збудовані ще до 60-х років.

«Що стосується «хрущовок», які були розраховані на 60 років, це була певна перестраховка з боку проєктувальників, — твердить керівник «Інституту міста». — Якщо стандартна типова хрущовка-панелька у перші 3-5 років, коли іде усадка фундаменту, не дала тріщини, то вона може стояти дуже довго. Звісно, треба, щоб і дах не протікав, і підвал був сухим. За нормальної експлуатації такі будинки можуть служити дуже довго».

Те саме стосується і багатоповерхівок 70-80-х років, каже експерт.

Розруха не в клозетах, а в головах?

Головна ж проблема з тим, у якому стані є переважна більшість житла в Україні, на думку пана Сергієнка, полягає не у його віці, а у тому, як в Україні працює система права власності на житло.

Лише в останні десятиріччя, «коли люди будують за свої гроші», прийшло розуміння, що весь будинок, а не лише те, що в межах квартири, є власністю і за нею треба доглядати, каже Олександр Сергієнко, і визнає: «решта — 90% житлового фонду — поступово зношується».

«Проблема для житлового фонду в нашій країні полягає в тому, що через механізм приватизації роздали квартири мешканцям, але ані усвідомлення, ані фінансових можливостей утримувати будинки у людей немає», — пояснює експерт.

«Конституція України та Цивільний кодекс України чітко кажуть, що за питання майна несе відповідальність його власник, а у багатоквартирному будинку — співвласники, тобто власники квартир і нежилих приміщень», — нагадує Тетяна Бойко, координатор житлово-комунальних та енергетичних програм Громадянської мережі «Опора».

Цей принцип підтвердив і ухвалений у 2015 році закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Як пояснили ВВС News Україна у Державній інспекції містобудування, поки будинок існує, саме «власники або управителі мають здійснювати поточний огляд і періодичне обстеження об’єктів будівництва протягом усього періоду існування».

Але коли проблеми встановлені, хто і яким коштом має їх вирішувати?

Де взяти гроші?

«І держава, і органи місцевого самоврядування повинні мати програми, які допомагатимуть співвласникам», — каже Тетяна Бойко, і пояснює як: через відшкодування частини тіла кредиту, відсоткової ставки чи просто надаючи співфінансування окремих заходів.

Олександр Сергієнко також переконаний, що держава повинна лише розробити механізм, який дозволив би підтримувати житловий фонд у належному стані — треба людям «дати не рибу, а вудку».

Експерт переконаний, що централізоване фінансування з бюджету, крім того, що на нього немає грошей, спрацює лише як механізм для зловживань, але не вирішить проблему.

Так само, на його думку, не розв’яже проблему і масове знесення старих та будівництво нових будинків, бо не витримає інфраструктура.

«Подивіться, як зараз роблять точкові включення в комунікації, і в людей починаються перебої з водою, електрикою. І потерпають і мешканці старих, і нових будинків», — каже Олександр Сергієнко.

Як і Тетяна Бойко, він вважає, що «довгі» кредитні програми, до яких могли б долучатися мешканці кожного окремого будинку, які найкраще знають де і що в ньому тече, є чи не єдиним ефективним методом реанімації «вбитого» житла.

Позитивні «точкові» приклади такого підходу вже є в Україні, але лише в одній галузі — модернізації будинків за програмою «теплих кредитів» та через гранти Фонду енергоефективності, який фінансується за рахунок коштів з бюджету, фінансової підтримки ЄС та уряду Німеччини та у співпраці з IFC.

Але масове кредитування робіт з модернізації чи ремонту житла в країні, де не дуже ефективно працює навіть іпотека, виглядає сумнівним.

Що ж до масової реконструкції старого житла, то тут, каже Олександр Сергієнко, класичним є приклад Німеччини, яка успішно модернізувала свої «хрущовки» і «панельки», що залишилися в спадок від НДР.

«Коли Німеччина об’єдналася, то 70% тамтешніх хрущовок, які були переважно на території колишньої НДР, оновили. Де можна, приєднали балкони і лоджії до квартир, де можна — знесли перегородки. Всюди оновили комунікації», — розповідає експерт.

Водночас він визнає, що хоч цей процес і не був зовсім безкоштовним для мешканців будинків, але держава зіграла в ньому провідну роль: «Вони могли собі це дозволити, бо Німеччина має найпотужнішу економіку в Європі».

У Польщі, приклад якої у модернізації житла також часто згадують, комерційні та державні банки надавали житловим товариствам (аналог українських ОСББ) позики під 2-10% для модернізації житлового фонду. Крім того, товариство могло виграти грант і отримати від держави фінансування на покриття відсотків по кредиту. При цьому створення таких житлових товариств для багатоквартирних будинків було від самого початку комунальної реформи обов’язковим.

Для українців, як виглядає, є два варіанти. Або усвідомити, що вони є власниками не лише своєї квартири, але й того, що за її дверима, і кооперуватися з сусідами в тій чи іншій формі, аби в будинку не протікав дах та не проривало труби, або ж бути готовим до нових і дедалі частіших аварій.

З власного досвіду як людина, яка живе на останньому поверсі будинку з дірявим дахом та проблемним горищем, можу сказати, що перший варіант є надзвичайно складним. Люди не хочуть або не можуть нічого робити навіть тоді, коли їм буквально капає на голову. Але тоді другий варіант є невідворотнім і лише питанням часу.

А що з трубами?

Якщо ситуація з житловим фондом є надзвичайно складною, але не безнадійною, то те, що відбувається з інфраструктурою — постачанням води, тепла і каналізацією, — виглядає ще гірше.

За даними Міністерства розвитку громад та територій, понад третина (35,6%) водопровідних мереж — аварійні чи зношені.

Стан каналізаційних мереж є ще гіршим. Загалом в Україні «ветхими і аварійними» є 40% мереж водовідведення.

Головні ремонти, пов’язані з системою постачання води, за інформацією міністерства, мають проводитися за державною програмою «Питна вода України 2011-2020». Проте у бюджеті цього року коштів на фінансування цієї програми не передбачено. Міністерство розраховує, що програму може бути подовжено до 2025 року.

Ще сумніша ситуація із постачанням тепла: понад 44% тепломереж є у ветхому або аварійному стані.

За даними Мінрегіону, за минулий опалювальний період загалом в Україні сталося понад 13,8 тисяч аварійних ситуацій із тепломережами, з них третина — 4,5 тисяч — у Києві.

Столична ж влада твердить, що тепломережі міста зношені на 80%. Цього року, за словами заступника голови КМДА Петра Пантелеєва, в Києві замінять понад 100 км труб, і витратять на це понад 450 млн грн. Так само було і торік, і рік перед тим.

«Місто щороку інвестує близько півмільярда гривень у модернізацію теплових мереж, щоб старі зношені мережі, які буквально розсипаються на очах після того, як їх розкопали, замінити на сучасні та надійні», — заявив пан Пантелєєв, додавши, що кошти на цю заміну дає як місто, так і комунальне підприємство «Київтеплоенерго».

А в масштабах усієї країни, за оцінками Мінрегіону, модернізація тепломереж коштує близько 64 млрд грн. При цьому за планом, готуючись до наступного опалювального сезону, мають відремонтувати лише 1,3% аварійних тепломереж.

Лагодити тепломережі в уряді намагається за допомогою зовнішніх інвестицій — від 2014 діє програма «Підвищення енергоефективності в секторі централізованого теплопостачання України», що фінансується за рахунок позики, наданої Світовим банком. Але вона має також завершитися цього року.

Крім того, при підготовці державного бюджету не менше 1% загального фонду має іти у фонд регіонального розвитку, а місцева влада може на конкурсній основі подавати свої проекти до цього фонду.

В теорії ремонтні роботи також мають фінансуватися за рахунок інвестиційних програм компаній, які й постачають тепло населенню.

Проте, як твердить директор «Інституту міста» Олександр Сергієнко, «зараз ані комунальним, ані приватним компаніям не вигідно оновлювати основні фонди. Вони просто використовують їх, вбиваючи до ручки, поки воно не розсипається».

При цьому, каже експерт, штрафи за невиконання інвестиційних програм здебільшого ігноруються, а потім все одно закладаються у нові, вищі комунальні тарифи.

«Щодо інфраструктури, то тут, мабуть, має бути цільова державна програма. Бо міста не потягнуть заміну мереж, а збирати на це гроші через тарифи — нереально», — каже експерт.

Втім, і цільова державна програма для країни, в якої дефіцит бюджету сягнув п’ятирічного рекорду і становить близько 300 млрд грн, виглядає так само нереальною.

При цьому біда, що може статися у будь-який момент, буде цілком реальною для тих, в чиєму будинку «рване» наступного разу.

Автор: Анастасія Зануда

Посилання на джерело