Тож нині перед державою гостро постало питання із забезпеченням цих людей тимчасовим житлом.

Для вирішення даної проблеми фахівці Альянсу розробили проект будівництва модульних будинків. Його представимо донорським організаціям для подальшої реалізації.

Також ми звернулися і до західноукраїнських територіальних громад з проханням надати під реалізацію нашого проекту земельні ділянки в тимчасове безоплатне користування та провести до них відповідні комунікації.

Приємно, що ініціатива НЕБАУ отримала чимало позитивних відгуків. І вже найближчим часом маємо реалізувати перший такий проект.

Тож певна кількість українських переселенців незабаром заселиться у своє тимчасове житло.

Президент Національного експертно-будівельного альянсу України Віктор ЛЕЩИНСЬКИЙ

Запис Альянс працює над тим, аби забезпечити переселенців тимчасовим житлом спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

За дев’ять місяців народжується людське дитя, а що за цей же період змінилося для ринку будівництва і нерухомості? Скасували пайову участь, впровадили параметричне нормування, запустили електронний кабінет забудовника і навіть прийняли 305 регламент.

До коронакризи, за оцінками McKinsey Global Institute, на частку будівництва припадало 13% світового ВВП, і це найбільша галузь в світі. У нас же — трохи більше 2%. Так ось щоб ця різниця зменшувалася, потрібно і далі ламати всі перепони. Що ж нам заважає?

Генеральні плани

Розвиток українських міст в цілому і Києва зокрема, гальмують генеральні плани, саме поняття яких було придумано за радянських часів як якась сутність, що визначає розвиток. Україна вже скоро 30 років, як незалежна країна, а цей совковий інструмент так і живе.

У Києві була спроба перейти від генплану до стратегії, за якою рухається весь розвинений світ, але віз і нині там. Більш того, столичний генплан «зістарився» в цьому році, але буде продовжувати діяти, поки не затвердять новий, а це вже триває понад 10 років.

Наприклад, ваш малюк виріс зі своїх повзунків, але ви не купуєте нові, тому що старі ще нічого так. Як вам така історія? Ось і Київ вже давно виріс зі свого генплану, але що важливо: новий йому не потрібен, йому потрібна стратегія, яка відповідає новим реаліям.

Доля нового незатвердженого генплану дуже невизначена, але через те, що його немає — хорошого, поганого, будь-якого — містобудівна діяльність завмерла, бо чиновники не можуть її санкціонувати. Особливо складна ситуація в питанні зміни функціонального призначення. У столиці тисячі гектар промзони не можуть бути ревіталізовані тільки тому, що немає затвердженого генплану. Тому потрібно все-таки чи затвердити цей генплан, чи нарешті перейти до стратегічного планування.

Соціальна інфраструктура

Поки є три механізми фінансувати створення соціальної інфраструктури: з міського бюджету, за рахунок забудовника та за допомогою оплати пайової участі. Останнє, сподіваюся, все-таки піде в небуття в 2021 році, як це і визначено, прийнятим минулої осені законом. Це абсолютно непрацюючий інструмент — гроші збиралися, але ніякої інфраструктури не з’являлося.

Залишаються перші два пункти. У будь-якого міста бюджет завжди обмежений, тому йому часто не до садочків та лікарень. А що ж забудовники? Великі забудовники і так створюють інфраструктуру для своїх (і не тільки) жителів, але що з нею робити потім?

Для будь-якого девелопера це непрофільний бізнес, його завдання — побудувати і вийти з проекту, а не експлуатувати його. А міська влада дуже не хоче приймати собі на баланс нові об’єкти і часом для забудовника цей процес перетворюється на справжню епопею.

Для будівельної компанії створення інфраструктури — дуже серйозне навантаження на бюджет, так ось якби місто пропонувало якісь комплексні програми партнерства, це стимулювало б розвиток інфраструктури.

Інфраструктурні мережі

Електро-, водо- і газопостачання, опалення, каналізація, вивіз сміття — цими «благами» інженерної інфраструктури оснащено від 47% до 83% житла в Україні. Але навіть ці незначні відсотки перебувають в жахливому стані — кожен день щось десь прориває або відключається.

Створюючи нові проекти, девелопер змушений за свої гроші прокладати всі нові магістралі. А що робить місто? Нічого — хіба-що латає дірки.

У всьому цивілізованому світі саме місто прокладає всі необхідні комунікації до майданчика, щоб девелопер міг реалізувати свій проект, не відволікаючись на такі моменти. У нас же все з точністю до навпаки, крім того, забудовник змушений оплачувати ці мережі фактично двічі — перший раз, коли оформлює приєднання до них, другий, коли безпосередньо будує їх. У підсумку, мережі стають золотими.

А крім того, це страшна корупційна складова. Так бути не повинно.

Активісти

У нас є два типи активістів: правильні і неправильні. «Правильні» воюють із забудовниками за ідею, «неправильні» — за гроші. Але і перші і другі дуже ускладнюють життя багатьом проектам — і навіть тим, які з точки зору легітимності практично кристальні.

Що б ти не будував — житло в промзоні, висотку в центрі, малоповерхове житло під Києвом, зелене, фіолетове, кругле або квадратне — завжди знайдеться група активістів, які прийдуть і будуть розповідати, що вони проти і потрібно врахувати їх інтереси.

Але українське законодавство не вимагає ніяких погоджень з якимось сусідами або громадськими діячами.

Професійний активіст — це взагалі окрема історія. Блокування будівництв — вже ціла індустрія: спеціально найняті люди, прикриваючись благими намірами і видаючи себе за жителів сусіднього двору, можуть зупинити будь-який проект, якщо їм надійшла така команда або вони бачать в цьому фінансову вигоду. Працювати в форматі «баба-яга проти» завжди дуже складно.

ДБН

Спроба покращувати непокращуване завжди створює ще більші проблеми — це як раз про українські ДБН. Наприклад, ДБН Газопостачання. Вибухнув в якомусь місті газовий котел — заборонили ставити газові котли в будівлях вище третього поверху.

Далі отримали сотню позовів до суду, тому що пів України проектується з такими котлами. Після цього зробили чергове «покращення» і дозволили ставити котли до 10 поверху. Ось як це назвати?

ДБН, які пишуть засідателі інститутів, а не профспільноти, створюють тільки проблеми. Тому всі девелопери, які хочуть побудувати хоч трохи сучасний і комфортний проект «йдуть на відхилення». Що таке відхилення? Це процедура узгодження всіх недотримання до ДБН у міністерства з пропискою всіх необхідних компенсаторних заходів.

Але весь смуток ситуації полягає в тому, що велика частина відхилень, на які йдуть нормальні забудовники, в усьому цивілізованому світі є MUST. У нас же, щоб це зробити, потрібно «порушити» ДБН.

Тому більшість ДБН, крім конструктивного і пожежного, повинні бути рекомендаційними, а не обов’язковими. Якщо забудовник не знає, як проектувати, нехай проектує по ДБН. Знає — проектує як хоче.

Андрій Рижиков, СEO та керуючий партнер компанії DC Evolution

Посилання на джерело

Запис Що заважає розвиватися українському ринку нерухомості спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Йдеться про законопроект про захист прав інвесторів-покупців житла (тобто проект на майбутнє, він не стосуватиметься вже існуючих довгобудів).

Розробка відповідного документа почалася після слухань у профільному комітеті, що пройшли в листопаді 2019 року, за результатами якого напрацювали значний обсяг матеріалів і рекомендацій.

Для обробки всього масиву даних була створена окрема робоча група, яку очолила розробник законопроекту — заступник голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (фракція «Слуга народу»).

Крім неї в робочій групі представлені всі учасники ринку: постраждалі інвестори, забудовники, представники місцевої та центральної влади, народні депутати, експерти та ін. Саме за дорученням профільного комітету і за безпосередньої участі його багатьох приватників і готується законопроект щодо захисту при придбанні майбутньої нерухомості. Тому в підтримці профільного комітету можна бути впевненим.

Більш того, депутати-співавтори цього законопроекту планували зареєструвати його в парламенті ще в першому кварталі цього року. Але карантин вніс свої корективи.

Проте, за словами самої Олени Шуляк, коли Верховна Рада вже найближчим часом повернеться до звичайного режиму роботи, проект буде зареєстрований і проголосований без зволікань. Поки що це проект і навіть зараз йдуть дискусії про конкретні положення, в тому числі цифрах і методах, але ми наведемо основні розшифровки документа:

• законопроект вводить ряд нових понять, головним з яких є складова частина діленого об’єкта незавершеного будівництва, що має на увазі придбану квартиру інвестором;
• об’єкт незавершеного (що будується) об’єкта стає окремим об’єктом цивільних прав;
• відчуження прав на подільний об’єкт може здійснюватися лише шляхом відчуження його складових. Стосовно до інвесторів це означає, що відчуження повинно проходити при його повній згоді (наприклад, зміна власника недобудованого об’єкту; відчужується не саме незавершений об’єкт (будинок), а кожна квартира окремо);
• продаж квартир відтепер стане можливою тільки після держреєстрації права власності об’єкта будівництва за забудовником. Іншими словами, продавати квартири зможе та юрособа (компанія-забудовник), яка оформила право власності на незавершений об’єкт будівництва;
• тобто інвестор, по суті, стає покупцем споруджуваної квартири і має всі правові можливості, при необхідності, відстоювати свої інтереси;
• згідно з документом, придбання / інвестування істотно буде обмежено тільки договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості. Іншими словами, покупець купує квартиру в майбутньому будинку, а не право вимоги м2;
• в договорі купівлі-продажу повинен бути чітко вказано ідентифікатор майбутнього об’єкта нерухомості в Єдиній електронній системі, реєстраційний номер в Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно із зазначенням його характеристик і т.д., аж до вказівки розміщення квартири на поверсі, вартість об’єкта і способи її визначення, термін завершення будівництва і зобов’язання по передачі покупцеві квартири, відповідальність за невиконання умов договору;
• окремо прописана компенсація за зміну фактичної площі об’єкта, що здобувається: якщо фактична площа виявиться більш ніж на 10% більшою, ніж прописано в договорі, то забудовник не має права вимагати від клієнта доплату.

  Якщо ж площа виявиться меншою, то не пізніше ніж за місяць до введення об’єкта в експлуатацію забудовник буде зобов’язаний заплатити покупцеві за переплачену площа;

• реєстрація права власності об’єкта будівництва за замовником відбувається автоматично після отримання права на виконання будівельних робіт, і реєстрація права власності на окремі складові частини (квартири, комерційні приміщення) майбутнього об’єкта нерухомості відбувається за тим же принципом.

Тобто кожна придбана квартира на етапі будівництва отримує автоматичну реєстрацію;

• реєстрація обтяження прав на майбутні об’єкти нерухомості включена в гарантійну частина — ці об’єкти забороняється відчужувати до введення об’єкта в експлуатацію;
• реєстрація переходу права власності від замовника будівництва до інвестора;
• гарантійну частина, яка ще буде обговорюватися, пропонується встановити на позначці 10% від всієї площі майбутнього об’єкта нерухомості (при страхуванні ризиків), або 13% в разі відсутності страхування.

Простіше кажучи, до введення об’єкта в експлуатацію 10-13% площі забудовник не має права продавати, так як це повинно стати гарантійним об’ємом в разі виникнення форс-мажорів, банкрутства забудовника та ін.   Гарантійна частина може бути і вище, до 20-25%, але це питання дискусії. З одного боку, покупець отримує більше гарантій, що об’єкт буде закінчений, але забудовник змушений буде значно підвищити стартові ціни, щоб покрити свої витрати на будівництво, щоб перекрити 1/4 недоотриманих коштів на етапі будівництва);

• реєстрація права власності: держреєстратор реєструє право власності після отримання відомостей про введення об’єкта в експлуатацію, під час реєстрації змінюється об’єкт права власності — «об’єкт незавершеного будівництва» на «об’єкт нерухомого майна».

Держреєстратор зобов’язаний повідомити правовласника про реєстрацію права власності, також припиняється обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, які включені в гарантійну частина, іншими словами забудовник зможе продавати гарантійні квартири / комерційні приміщення вже після реєстрації права власності. Тобто головним нововведенням тут є реєстрація прав власності на майбутні об’єкти нерухомості;

• законопроект передбачає, що в проектній документації на майбутній об’єкт в обов’язковому порядку повинні зазначатися всі номери майбутніх квартир або комерційних приміщень;
• будь-які зміни в проектній документації (наприклад, підсумкова площа квартир) повинні бути узгоджені з інвестором;
• закон регулює рекламу майбутнього об’єкта: він передбачає, що замовник будівництва зобов’язаний розмістити на своєму сайті інформацію про об’єкт будівництва, дату введення об’єкта в експлуатацію, хід будівництва, відомості про квартири та ін. Приміщення, які вже продані і ще продаються.

У рекламі обов’язково повинен бути вказаний сайт замовника.  

Коли запрацює і що зміниться Планується, що закон вступить в силу через 6 місяців з дня його прийняття і буде поширюватися на всі об’єкти будівництва, право на виконання будівельних робіт за якими буде отримано від дня набрання ним чинності. Фактично, кажуть автори законопроекту, для забудовників нововведення будуть мінімальними. Вони стосуватимуться змін правил на ринку в бік більш прозорих та відповідальних.

Головне — це зміна підходів до прав громадян, які бажають придбати житло в новобудові. «Ми не обмежуємо права або можливості забудовника будувати. Але, якщо забудовник хоче почати продавати квартири ще до введення об’єкта в експлуатацію, за схемою яка зараз і є найбільш поширеною, він повинен захистити покупців.

Для цього забудовник як мінімум повинен зареєструвати і будинок, і кожну квартиру як окремий об’єкт майнових прав. А також гарантувати майбутнім покупцям, що вони отримають саме той проект, за який заплатять «, — зазначила Олена Шуляк.

За проектом закону, інвестор отримає захист вже з моменту оформлення угоди — він відразу стане власником майбутньої квартири. Забудовник, в свою чергу, має також право на свій ризик будувати за власні або кредитні кошти, навіть не реєструючи кожну окрему квартиру.

Але в такому разі продавати квартири людям до введення в експлуатацію будинку він не матиме права. Кожне відчуження приміщення в об’єкті будівництва повинно супроводжуватися реєстрацією за інвестором прав власності на придбаний ним об’єкт. В іншому випадку угода буде вважатися недійсним. Тобто в частині відчуження вводяться правила аналогічні тим, які зараз діють на ринку вторинного житла.

У разі, якщо замовник будівництва не виконає свої зобов’язання перед інвесторами, приміщення, що входять до гарантійні частки, можна буде продати, а виручені гроші направити на добудову об’єкта, кажуть розробники законопроекту.

«Вся інформація про замовника будівництва і об’єкт будівництва (в тому числі дозвільні документи на будівництво, проектна документація на будівництво, відомості про призупинення будівництва, штрафи, накладені на замовника будівництва і т.п.) з 1 грудня 2020 го буде у відкритому доступі на порталі Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва і буде доступна інвесторові «, — зазначила нам Олена Шуляк.

Власником квартири стане лише той, хто заплатить повну суму за договором. У разі сплати коштів частинами — реєструється обтяження на користь інвестора, після сплати повної суми обтяження знімається і реєструється право власності.

Замовник будівництва набуває право продажу квартир, інших житлових і нежитлових приміщень в об’єкті будівництва відразу після державної реєстрації за собою права власності на них.

«По доступності житла навіть за умови підвищення цін на ранніх етапах будівництва — ми також працюємо над цим. Я впевнена, що задекларована більш доступна іпотека під 10 або менше відсотків на рік буде реальністю вже восени. Над цим працюють і депутати, і уряд, і НБУ вже істотно знизив облікову ставку, хоча ще рік тому в це мало хто вірив «, — підсумувала нам Олена Шуляк.

Посилання на джерело

Запис Українці вже в наступному році будуть купувати квартири за новими правилами спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

За підсумками січня-жовтня індекс будівельної продукції у порівнянні з аналогічним періодом минулого року склав 121,3%.

Індекс будівництва будівель – 116,8%, з них житлових – 102%, нежитлових – 130,5%.
Індекс будівництва інженерних споруд – 125,5%.

При цьому, у листопаді порівняно із жовтнем цього року сезонно скоригований індекс будівельної продукції становив 98,9%.

А обсяги будівництва у листопаді цього року зросли на 18,9% у порівнянні з листопадом минулого року.

Нове будівництво, реконструкція та технічне переоcнащення становили 75,2% від загального обсягу виробленої будівельної продукції, капітальний і поточний ремонти – 16,9% та 7,9% відповідно.

Всього у січні-листопаді 2019 року виконано будівельних робіт на 150,1 млрд грн.

Лідери серед регіонів:

Київ (35,5 млрд грн).
Дніпропетровська область (16,8 млрд грн),
Одеська область (14,2 млрд грн),
Харківська область (12,9 млрд грн).

Джерело Build Portal

Запис За 11 місяців 2019 року обсяги будівництва в Україні зросли на 21,3% спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Запис Альона Бабак розповіла, як правильно вибрати об’єкт для інвестування в первинну нерухомість спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.