Сегмент нерухомості і всіх до нього дотичних також зачепило. А що змінилося в роботі архітекторів та проектувальників?

Короткочасна пауза, а потім сплеск

Майже всі опитувані зазначили, що у розпал карантину більшість замовників поставили свої проекти на паузу через невизначеність ситуації та панічні настрої, які розганялися в суспільстві. Але це було тимчасове явище. Оговтавшись від шоку, девелопери почали повертатися до своїх проектів, вносячи корективи в замовлення згідно нових умов роботи та життя.

«Сегмент комерційної нерухомості, відчувши наслідки карантину, швидко адаптується і усвідомлює потребу у коригуванні парадигми бізнесу. Тож, нині до нас звертаються представники тих торгово-розважальних та офісних центрів, які тонко відчувають невідворотність змін на своєму ринку і воліють бути в авангарді процесів», — пояснює Андрій Войтко, засновник та СЕО AVG.

«Наразі у нас є запити від замовників щодо проектів, які попередньо розроблялись під офіси, а тепер планують зміну функції — на приміщення іншого призначення, що не потребують постійного контакту людей в одному місці», — наводить приклад головний архітектор AVR Development Володимир Йосипчук.

Що стосується проєктів житлової нерухомості, то тут робота майже не зупинялася, але деякі зміни таки відбулися.

«Девелопери почали акцентувати ще більше уваги на комплексах, на території яких є всі умови для життя навіть під час карантину — супермаркети, аптеки, зона озеленення для прогулянок. До того ж підвищена зацікавленість спостерігається до житлової нерухомості з власними терасами. Такі квартири ще до карантину мали попит, зараз цей попит збільшився», — зазначає Олексій Куцало, засновник компанії KYB Architects.

«Сегмент житлової забудови в найближчу декаду залишатиметься вкрай активним, оскільки потреба у приватній нерухомості в Україні ще не скоро буде задоволена. Населення столиці та міст-супутників за соціологічними прогнозами у найближчі п’ять років збільшитися на 2–2,5 млн жителів. Це означає, що при докарантинних темпах будівництва в найближчі кілька років буде зберігатися гострий дефіцит на ринку житлової нерухомості, а значить і потреба у проєктуванні ЖК», — прогнозує Андрій Войтко.

Пандемія збільшила попит на специфічні проєкти, так, Анна Іскіердо, архітектор і головний виконавчий директор АIММ зазначає, що зріс попит на проєктування медичних закладів.

«Ми отримали шквал пропозицій на складання комерційних та планування проєктів щодо концепцій розвитку територій різних масштабів: в основному великих та середніх», — коментує Влодко Зотов, міський планувальник, Бюро ініціативної архітектури «GA».

«Збільшилась частка замовлень реконструкції та реставрації в центрі міста, оскільки нерухомість в центрі завжди високомаржинальна, навіть в кризу», — додає Микола Віхарєв, засновник VIHAREV architects & engineers.

Експерти зазначили, що загалом в портфелі замовлень співвідношення комерційних і житлових проектів залишилося майже без змін.

На чому економлять?

Оскільки бізнес зазнав фінансових збитків через карантинні обмеження, логічно було б припустити, що замовники спробували б зекономити на нових проектах, але, як з’ясувалося, бажання зекономити не залежить ані від криз, ані від пандемій.

Як зазначили нам в декількох проєктувальних компаніях, прагнення до здешевлення проєктів — це цілком природний потяг більшості українських замовників, тому в цьому сенсі майже нічого не змінилося.

«Радикальної нової тенденції здешевлення немає, є звичайна робота по оптимізація бюджету, як перманентна «гігієна» проекту», — зазначає Олександр Попов, CEO, архітектор, співзасновник компанії Archimatika.

«Здорожчення проектів ніколи не були пріоритетами інвесторів, тому, звісно, обґрунтування вартості технічних рішень важливе при розробці проектів. Дешеві рішення не завжди виправдані у довгостроковій перспективі», — додає Андрій Антоненко, засновник та керуючий директор групи компаній UVT.

Щодо іноземних замовників, то тут ситуація  трохи відрізняється.

«Не можна не згадати відмінності та особливості роботи між українськими та міжнародними (іноземними) замовниками. З однієї сторони, вітчизняні компанії майже завжди готові до нестабільної ситуації та чергової кризи, але водночас більше схильні до економії, тоді як іноземний інвестор має чіткіше бачення майбутнього проекту та все ще готовий діяти згідно з попереднім планом», — коментує Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine.

Оптимізація бюджетів здебільшого відбувається за рахунок матеріалів.

«Ведеться пошук нових, які рідше використовувалися. Ми робимо техніко-економічні прорахунки для кращого порівняння матеріалів, інженерних систем, конструкцій, щоб зрозуміти що дешевше, а що дорожче, це допомагає замовникам обрати оптимальне рішення», — говорить Володимир Йосипчук.

Карантин не призвів до тотальної економії, адже відбулося посилення конкуренції, й той, хто вирішить максимально зекономити сьогодні — втратить свого клієнта завтра.

«Гостріше ніж до пандемії замовниками ставиться питання про формування конкурентної переваги, створення нової якості: ціною зараз не зіграти, у всіх витрати плюс мінус зіставні. Залишається — зробити краще, ніж конкурент!», — додає Олександр Попов.

«Замовники прагнуть інвестувати в проєкт, що відрізняється від конкурентів якісними матеріалами, вигідним використанням простору та привабливими для потенційних покупців і орендарів рішеннями», — коментує Олексій Куцало.

Серед речей, на яких замовники не бажають економити, Володимир Йосипчук виділяє благоустрій та громадські зони спільного використання при житлових будинках. Як пояснює експерт, девелопери розуміють, що після пандемії та виходу з карантину, в їхніх проектах будуть цінуватися саме такі зони відпочинку.

Андрій Войтко зазначає, що в комерційному будівництві підхід більш комплексний і вкрай прагматичний.

«Існують певні рамки, як то клас будівлі, які, згодом, істотно впливають на орендні ставки. Для цього необхідно закласти сучасні матеріали фасадів, енергоефективні інженерні системи, а при розробці дизайну інтер’єрів якісніші оздоблювальні матеріали. Також, необхідно враховувати, що від початку проєктування до завершення будівництва мине від 1 до 3 років. А значить проєктні та дизайнерські рішення мають бути актуальні після розробки документації та введення в експлуатацію об’єкту будівництва. І завдання проєктної компанії сьогодні оптимізувати витрати замовника і розробити проєкт з розумінням майбутніх тенденцій ринку», — пояснює експерт.

Підтримка вітчизняного виробника

Поступово збільшують свою частку в нових проєктах вітчизняні будівельні матеріали, цьому посприяло декілька факторів, серед яких більш приваблива ціна, затримки з постачанням імпорту на початку карантину та підвищення якості та розширення асортименту української продукції:

«Не варто недооцінювати вітчизняних виробників. Зараз вони пропонують дійсно якісну продукцію, що може конкурувати на міжнародному ринку», — коментує Олексій Куцало.

Тенденція переходу до вітчизняних матеріалів спостерігалася й до карантину, більшість експертів зазначили, що вони вже давно намагаються використовувати в своїх проєктах саме матеріали українського виробництва.

«Ми як свідомі українці намагаємось підтримувати якісний вітчизняний продукт та одразу закладати його у наші проєкти», — Анна Іскіердо.

«Ми давно користуємось якісними українськими матеріалами, незважаючи на жодну кризу», — Микола Віхарєв.

«Ми завжди намагаємося застосувати матеріали вітчизняного виробництва, імпортні використовуємо тільки тоді, коли вітчизняних відповідної якості немає», — Олександр Попов.

«У проєктах планування територій маленького масштабу, до 100 Га, ми вже багато років намагаємося використовувати продукцію вітчизняного виробництва: від щебню і мощення до вуличних меблів, освітлення і озеленення», — Влодко Зотов.

На думку Андрія Антоненка, ситуація, що склалася на ринку сприятиме розвитку української промисловості, єдине що, ця промисловість має пройти довгий шлях до отримання першокласної продукції.

«Гадаю, що для українських виробників, однозначно, нинішня ситуація має стати додатковою мотивацію підвищувати якість виробництва та активізувати маркетингову активність на власному ринку», — додає Андрій Войтко.

Але за будь-яких умов імпорт буде утримувати свою частку через те що, в деяких проектах фізично не можливо зробити рокіровку «імпорт — вітчизняне».

«Чи реально зробити проект без втрати якості й зовнішнього вигляду кінцевого продукту, замінивши імпортні будматеріали на вітчизняні? Складно сказати. В деяких проектах це неможливо за стандартами компанії. Також, якщо уже було здійснено замовлення та оплату, клієнт не буде поспішати шукати аналог на українському ринку. Загалом інвестор залишається на раціональній стороні, та намагається зрозуміти, наскільки зараз критична ситуація, щоб оптимально замінити імпортні матеріали», — пояснює Дмитро Омельчук.

Авторський нагляд

Під час карантину виникли деякі проблеми з авторським наглядом, який є обов’язковим при реалізації проєктів. Адже подекуди не було фізичної можливості здійснити візит на будівництво.

«Деякі тимчасові складнощі виникли на об’єктах, що розташовані поза межами України, позаяк зупинилося авіасполучення по всьому світі. А двотижнева обсервація при перетинанні кордону іще більше ускладнила вільний доступ до будівельних майданчиків, — коментує Андрій Войтко. — Однак, сучасні технології допомогли вийти із ситуації, що склалася: зокрема у Хорватії за домовленістю із замовником були встановлені веб-камери, тож наші фахівці продовжують контролювати виконання робіт».

На українських об’єктах авторський нагляд компанії здійснюють як і раніше, тільки з дотриманням карантинних вимог — використанням масок, дезінфекторів, тощо.

Замовники розуміють важливість авторського нагляду.

«Це можливість для девелопера збудувати той об‘єкт, що запроєктовано, тому з кожним днем замовники все більше акцентують на нього увагу, й не тільки у рамках, обумовлених законодавством. Зазвичай замовникам хочеться, щоб ми жили протягом будівництва об‘єктом та допомагали у всіх дрібницях», — говорить Анна Іскіердо.

«Є велика кількість переваг наявності авторського нагляду для замовника: це, в першу чергу, аналіз і погодження відхилень від проекту, по-друге, це додаткове зняття ризиків для замовника. В українських реаліях — ця послуга не надто коштовна, щоб економити на ній», — додає Андрій Антоненко.

Перспективи

Експерти сходяться на тому, що карантин стане важливим досвідом, і ти, хто зуміє засвоїти уроки з нього, зможуть виграти в конкурентній боротьбі й збільшити кількість замовників й проєктів.

Щодо розвитку ринку, то поки експерти дають обережні прогнози, адже невідомо, коли життя повернеться до звичного перебігу.

«Зараз дуже складно дати детальний прогноз, адже карантинні заходи ще продовжуються, хоч і з послабленнями. Уже зараз зрозуміло, що ситуація не повернеться до нормальної через тиждень і навіть через місяць. Кожен з нас, в тому числі й гравці ринку нерухомості, повинен буде пристосовуватися та змінюватися», — коментує Дмитро Омельчук.

«До початку 2021 року ми очікуємо стабільну ситуацію. У 21 почнеться економічне зростання, і в якийсь момент це підштовхне галузь до нових інвестицій в нові проекти, а слідом — до нових архітектурних замовлень», — прогнозує Олександр Попов.

Автор: Ірина Настич

Посилання на джерело

Запис Як карантин вплинув на роботу архітекторів та проєктувальників? спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

На час карантину заборонені лише планові перевірки, і то тільки компаній, які не мають високий ступінь ризику від провадження господарської діяльності

Тобто, більшість перевірок карантин ніяк не торкнувся. Хто «приходить» перевіряти забудовників та чи можна це робити під час карантину?  Що зазвичай перевіряють та що робити, якщо інспектор виявив порушення? Питання податкових перевірок у цій статті ми торкатися не будемо.

Перевірки органів архітектурно-будівельного контролю (ДАБІ, ДІМ)

Чи може відбутися перевірка під час карантину?

Перевірки дотримання містобудівного законодавства поки не проводяться, але не через карантин, а через ліквідацію ДАБІ. Уряд 13 березня зупинив дію постанови, якою затверджено порядок проведення таких перевірок. Перевірки мають відновитися із початком діяльності новоствореної Державної інспекції містобудування (ДІМ). Поки не зрозуміло, що станеться раніше — завершення карантину чи початок роботи ДІМ.

Якщо ДІМ запрацює ще під час карантину, із плановими перевірками вони зможуть прийти тільки до тих компаній, які мають високий ступінь ризику. Ступінь ризику контролюючі органи визначають окремо по кожній зі сфер контролю за спеціально розробленими критеріями. Від ступеня ризику залежить не тільки, чи можна перевірити вашу компанію в карантин, але й те, як часто вас перевірятимуть у звичайні часи.

Із позаплановими перевірками ДІМ зможе прийти незалежно від карантину. Дві найпоширеніші підстави для проведення позапланових перевірок — скарга фізичної особи та перевірка виконання раніше виданих приписів. ДІМ матиме право перевіряти виконання й тих приписів, які видавала ще ДАБІ.

Що перевірятиме ДІМ?

ДІМ перевірятиме, з-поміж іншого, чи є в забудовника право на виконання підготовчих та будівельних робіт, чи дотримуються вимоги ДБН, містобудівних умов та обмежень, відповідність фактично виконаних будівельних робіт проектній документації, а також достовірність даних, зазначених в документах, що дають право на виконання будівельних робіт, відповідність проектної документації вимогам законодавства, наявність ліцензії у генпідрядника (підрядника) з відповідним переліком робіт.

Іншими словами, ДІМ цікавитиме як документальна частина (проектна документація, наявність права на виконання будівельних робіт, ліцензій), так і фактична — чи відповідає будівництво вимогам законодавства та проектній документації.

Перевірки ДСНС

Чи може ДСНС прийти на перевірку під час карантину?

Планові перевірки ДСНС підпадають під мораторій на час карантину. Це підтверджує і Мінекономіки. Але ДСНС має право провести позапланову перевірку і навіть планову, якщо визначено високий ступінь ризику від діяльності вашої компанії. Найімовірніше, що на будівництво ДСНС прийде саме із позаплановою перевіркою.

Що перевірятиме ДСНС?

ДСНС перевіряє, чи дотримуються на будівництві правил пожежної безпеки, починаючи від того, чи відповідають будівельні матеріали показникам пожежної безпеки, і закінчуючи, скажімо, тим, чи захищені від замерзання води пожежні резервуари. Практика показує, що інколи інспектори тлумачать ці правила розширено — застосовують уже нечинні попередні редакції або й ДБН, які в правилах не згадуються і до об’єкта перевірки не мають жодного стосунку.

Наслідки перевірки ДСНС бувають особливо болючими, бо окрім штрафу чи припису посадові особи ДСНС мають право звертатися в суд із вимогою зупинити будівництво.

Перевірки Держгеокадастру

Чи може Держгеокадастр прийти на перевірку під час карантину?

Щодо позапланових перевірок — однозначно так. Практика показує, що підставою для виходу інспектора Держгеокадастру на позапланову перевірку може бути практично що завгодно, навіть лист депутата місцевої ради. Питання ж, чи може Держгеокадастр проводити планові перевірки на будівництві під час карантину, є доволі спірним. Ми схиляємося до того, що не може, але остаточну відповідь даватиме Верховний Суд. Втім, у більшості випадків Держгеокадастр приходить на будівництво саме із позаплановою перевіркою.

Що перевірятиме на будівництві Держгеокадастр?

Держгеокадастр перевірятиме, по-перше, наявність прав на земельну ділянку, на якій ведеться будівництво, а по-друге, чи використовується ця земельна ділянка за цільовим призначенням.

Можна помітити, що останнім часом інспектори Держгеокадастру не розмежовують поняття «цільове призначення земельної ділянки» та «функціональне призначення земельної ділянки», хоча друге є категорією містобудівного, а не земельного законодавства. Це призводить до того, що інспектори констатують використання земельної ділянки не за цільовим призначенням через те, що, на їхню думку, будівництво не відповідає функціональному призначенню території відповідно до генерального плану міста. В такій ситуації Держгеокадастр виносить припис, суть якого фактично зводиться до вимоги припинити будівництво.

Перевірки Міністерства культури або Департаменту охорони культурної спадщини

Чи може Мінкульт або Департамент охорони культурної спадщини прийти на перевірку під час карантину?

З огляду на нинішню судову практику — так, може. Верховний Суд вважає, що органи охорони культурної спадщини проводять не перевірки, а охоронні заходи шляхом проведення візуального огляду та перевірки електронної бази даних, предметом яких є збереження властивостей об`єкта культурної спадщини. А тому Закон «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності» на такі перевірки («охоронні заходи»), та, відповідно, «мораторій» на перевірки не поширюється.

Що перевіряє на будівництві Мінкульт або Департамент охорони культурної спадщини?

Забудовник, який хоче збудувати об’єкт в межах охоронних зон пам’яток культурної спадщини або історичного ареалу населеного пункту (список населених пунктів, які мають історичний ареал можна знайти тут), повинен отримати дозвіл або погодження проектної документації на будівництво від органу охорони культурної спадщини. Таким органом в залежності від об’єкта охорони є Мінкульт або місцевий департамент охорони культурної спадщини.

Для перевірки того, чи дотримуються ці вимоги, чи отримано забудовником необхідні дозволи і погодження від органів охорони культурної спадщини, інспектори часто виїжджають на місце будівництва та здійснюють «візуальні обстеження». Після цього нерідко складають приписи з вимогою зупинити будівництво, якщо воно ведеться без дозволу або пам’ятці, на думку інспектора, завдається шкода.

Перевірка відбулася, інспектор стверджує про наявність порушень. Що робити?

Якщо під час карантину до вас все-таки прийшли з перевіркою, цілком імовірно, що це законно, оскільки мораторій на перевірки виявився лише певними обмеженнями на проведення планових перевірок.

У разі виявлення порушень результатом перевірки буде складення постанови про притягнення до адміністративної відповідальності керівника компанії (найбільш поширений сценарій) та видача припису про усунення порушення.

Якщо компанія не згідна з виявленим порушенням, то в суді потрібно буде оскаржувати саме ці документи — постанову та припис. Однак і строки, і порядок їх оскарження є різними.

Припис — це документ, яким контролюючий орган зобов’язує усунути порушення. Припис ігнорувати не можна: його треба або виконувати, або оскаржувати.

Є такі приписи, які виконати неможливо або вкрай недоцільно з точки зору бізнесу, наприклад, про зупинення будівельних робіт. Їх варто оскаржувати. Строк на оскарження припису до суду — шість місяців. Однак строк на виконання припису, найімовірніше, буде встановлено менший, тому його треба оскаржувати якомога раніше, щоб зменшити ризик накладення штрафу за невиконання припису. Постанову про притягнення до адміністративної відповідальності можна оскаржити упродовж 10 днів з дня її вручення.

Втім, завдяки спеціальному «карантинному» законодавству навіть ті приписи та постанови, строк на оскарження яких мав би спливти у квітні-липні, ще декілька тижнів можна буде оскаржити в суді.

Результати перевірки можуть бути скасовані судом з різних підстав, але умовно їх можна розділити на дві групи: відсутність порушення, про яке стверджує перевіряючий орган, та недотримання процедури проведення перевірки.

Отже, Держгеокадастр та Мінкульт можуть перевіряти будівництво під час карантину практично без обмежень, ДСНС та ДІМ мають обмеження лише на планові перевірки компаній із незначним та середнім ступенем ризику. Проте незважаючи на орган, який проводив перевірку, та виявлене правопорушення, результати перевірки можна оскаржити в суді, а карантин лише «посприяв» забудовникам у цьому у зв’язку з продовженням процесуальних строків. Відтак, навіть, якщо припис був винесений ще восени минулого року, його все ще можна оскаржити в суді.

Олександра Бортман, адвокатка, юристка Юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»

Богдан Шабаровський, адвокат, юрист Юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»

Посилання на джерело

Запис Перевірки будівництв під час карантину: чи це законно? спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Завмерлий будівельний ринок показав ознаки життя вперше з початку коронакризи. Інвестиції українців в нове житло на початковій стадії будівництва зросли на 15%.

Експерти констатують завершення коронакризи на первинному ринку нерухомості, однак відзначають вкрай негативний аспект, який пригнічує ринок, — безвідповідальність державних і комунальних забудовників, а також недобудови Укрбуду і Аркади. Без вирішення цього фактора ринок продовжить перебувати в комі.

Попит зріс

Незважаючи на масові протести ошуканих інвесторів, в червні-липні в порівнянні з травнем попит на об’єкти на початкових стадіях будівництва збільшився в середньому на 15%. Про це розповіла директор з маркетингу багатофункціонального житлового комплексу Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян.

За її словами, на середину липня близько 40% всіх придбань квартир доводиться на початкові стадії будівництва: якщо готове тільки свайне поле або побудовано кілька перших поверхів. Більше 25% попиту сконцентровано на об’єктах, будівництво яких знаходиться на «монолітному» етапі — зведення каркаса будівлі (від 6 до 12 місяців), близько 20% припадає на об’єкти, де вже ведеться облаштування інженерних мереж, монтаж склопакетів, фасадні роботи та ін. (від 12 до 15 місяців), а попит на завершальних етапах будівництва становить близько 15% від усього обсягу продажів.

Така статистика свідчить про те, що ринку нерухомості для того, щоб вийти на більш-менш прийнятний рівень після жорсткого карантину треба було 2,5 місяці. Перш за все це стосується зростаючого попиту, а також темпів будівництва. Експерти прогнозують, що в найближчі два місяці активність покупців буде достатньо високою. Це відіб’ється на зростанні продажів на стартових етапах будівництва.

«В залежності від економічної ситуації в країні, в тому числі курсу національної валюти, а також стабільної вартості будматеріалів і будівельно-монтажних робіт, в серпні-вересні обсяг інвестицій в об’єкти на початкових стадіях будівництва в середньому по ринку може скласти до 45% від усього обсягу продажів «, — вважає Анжеліка Саакян.

Що купують

Більше 70% від всього попиту на початкових стадіях будівництва припадає на об’єкти нових форматів, будівництво яких почалося в 2020 році і не зупинялося в період карантину: це перш за все багатофункціональні житлові комплекси, об’єкти форматів «місто в місті», live-work-play і ін.

В середньому по ринку зростання вартості 1 кв. м з моменту початку будівництва і до введення об’єкта в експлуатацію в об’єктах економ-класу досягає 22-25%, в об’єктах комфорт-класу — 30%, бізнес-класу — 35%. При цьому підвищений попит на об’єкти нових форматів (категорії комфорт + і бізнес +) викликаний саме високою ліквідністю вкладень: до 50% за весь період будівництва.

«Проблеми незавершених об’єктів будівництва стали каталізатором того, що покупець став більш виважено підходити до вибору забудовника й об’єкта інвестування. Головними його вимогами на сьогоднішній день є: продумана до дрібниць інфраструктура, висока ліквідність вкладень, чи велося будівництво в період карантину та ін. але найважливіше — це реноме забудовника, його досвід на ринку, здатність будувати за рахунок власних коштів, що суттєво знижує ризики для покупця «, — вважає Саакян.

Покупець ретельніше став вивчати фінансові можливості забудовників, його можливість закінчити проект в строк без затримок. Так як на сьогоднішній день інвестор практично не захищений від будь-яких катаклізмів на ринку, саме фінансова спроможність компанії-забудовника є тим «лакмусом», який істотно впливає на остаточний вибір покупця. Іншими словами, наявність фінансування будівництва в достатньому обсязі може стати додатковим аргументом для покупця при виборі конкретного об’єкта.

«На сьогоднішній день достатнє фінансування, щоб об’єкт був закінчений в строк, є лише у 17-20% будівництв. Це переважно партнерські проекти (в основному об’єкти нових форматів: багатофункціональні ЖК, об’єкти live-work-play, еко-проекти, об’єкти» місто в місті «), в яких беруть участь 2-3 девелопера. У 25% об’єктів засобів досить на період до 1 року. Ще на 40% об’єктів коштів вистачить на будівництво протягом 6-9 місяців. А у 15% споруджуваних ЖК коштів вистачить на період до 4 місяців», — прокоментував керівник проекту Rusaniv Residence Олександр Ізаров.

Низька база

Втім, вважає аналітик SV Development Сергій Костецький, дана статистика виглядає гідно виключно завдяки ефекту низької бази — первинний ринок будівництва з початку року просів настільки сильно, що навіть такі обнадійливі показники говорять не стільки про оптимізм ринку, скільки про його занепад.

«Станом на сьогодні половина людей, які в минулому році хотіли купити квартиру на первинному ринку, пішли на вторинний. Більше 20% пішло на вторинку за останні пару місяців після припинення карантину. Це дуже серйозна тенденція і вона буде тривати. І те, що попит виріс усього лише на 15%, це погано. Він повинен був вирости в рази. Тому що сьогодні інвестиції в нерухомість — єдино можлива інвестиція в Україні. Адже по суті немає ні банківської системи, ні якоїсь іншої інвестиції », — вважає Костецький .

Згідно з дослідженнями SV Development, люди повністю втратили довіру до первинного ринку нерухомості і намагаються не інвестувати в будівництво, а купувати житло на вторинному ринку, щоб уникнути ризиків, тим більше що різниця квартир на ринку первинного і вторинного житла невелика.

«Ми дослідження проводимо: 90% говорять, що бояться, але ризикують. Ну а що робити, якщо гроші лежать. В основному на первинку заходять або супердосвідчений інвестори, які все знають, або люди, які бажають придбати квартиру не на етапі котловану, а трохи пізніше. Раніше заходили в основному на етапі котловану. І є такий фактор, що між первинним і вторинним несуттєва різниця по ціні 100-150 доларів на квадратному метрі, це невелика сума «, — вважає Костецький.

Недобудови Укрбуду

На відміну від інших сфер економіки, уражених коронакризою, на будівельний ринок робить украй негативний вплив також ситуація навколо недобудов, чиї інвестори перекривають вулиці і мітингують біля держустанов.

Навіть незважаючи на публічну обіцянку президента Володимира Зеленського ще в грудні минулого року вирішити проблему об’єктів державного Укрбуду, які передали добудовувати Київміськбуду (КГС), процес практично не зрушив з мертвої точки.

З 28 об’єктів Київміськбуд прийняв перед Новим роком тільки п’ять «пускових» проектів, які обіцяв здати до кінця січня, але без пояснення причин здав тільки в кінці червня три об’єкти з п’яти, які за фактом були побудовані і заселені ще Укрбуд і всього лише були до кінця документально оформлені.

У той час, як тільки паперове оформлення завершених об’єктів зайняло понад півроку, об’єкти, побудовані на 95% і потребують незначних зусиль, так майже і стоять без руху.

«Держава якось по-дурному реагує на цю ситуацію з Аркада і Укрбуд. Якщо Укрбуд, Аркада, Київміськбуд не здатні добудувати, то як далі вірити ринку? Раніше моніторили так: забудовник надійний, якщо це державна компанія, якщо будує багато об’єктів, якщо вже багато побудував. все це обрушилося після недобудов Логічні та Укрбуду. Будували компанії близькі державі? Близько. Збанкрутіли? Збанкрутіли. Людей кинули? кинули. Київміськбуду передали об’єкти, але він все одно нічого не добудовує. Люди скаржаться, нервують, і на ринок це згубно впливає «, — вважає Костецький.

За його словами, справжнього відродження будівельного ринку допоможе тільки негайна активізація Київміськбуду в добудові об’єктів Укрбуду, також держава повинна втрутитися в ситуацію навколо будівництв Аркади, інвестори яких в останній місяць своїми акціями створюють найсильнішу «антирекламу» інвестицій в нерухомість.

«Не варто ігнорувати інвесторів, вони не дарма страйкують. Коли це трапиться, люди зрозуміють, що держава допоможе, і будуть інвестувати в первинний ринок. По суті той міхур, який надувалася, лопнув, ринок обрушився і за інерцією щось купує», — резюмує Костецький.

Автор: Олексій Єрмоленко

Посилання на джерело

Запис Будівельний ринок пожвавлюється після карантину спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Перший квартал цьогоріч порівняно з таким же періодом 2019-го показав підйом майже на 9%. Учасників ринку це не може не тішити.

Разом з тим, індекс будівельної продукції за січень-березень цього року впав щодо аналогічного показника у 2019 році на 5,5%.

Це падіння має своє пояснення. З моменту, коли було оголошено карантинні обмеження, частина забудовників припинила роботу. Але, на щастя, не всі.

Переконаний: будівельні майданчики – це те, що має обов’язково залишитись і працювати. Адже будівельна сфера – це 3–4% у ВВП щороку.

Це база, на якій тримається національна економіка. Особливо в таких реаліях, як зараз – коли кордони надовго зачинені.

Різке «просідання» обсягів будівництва (як капітального, так і житлового) неодмінно відіб’ється на показниках багатьох сфер реального сектору, котрі також просядуть.

Як це виглядає на практиці, пам’ятаємо по кризах 2009 та 2014–2015 років. Негативні наслідки видно вже й цьогоріч. До прикладу, виробництво  машин та устаткування для будівельників за три місяці поточного року впало порівняно з січнем-березнем-2019 майже на 9%.

Обсяги виробництва будівельних конструкцій та виробів з металу знизились на 27%, виробів з бетону та цементу – на 17%, цегли, черепиці – на 12,2%.

Красномовні цифри, погодьтесь.

Щоб економіка протягом поточного року не увійшла у штопор, потрібно, аби кожна сфера, яка є мультиплікатором (будівельна – серед таких), швидко вирівнялась після карантину й надалі тримала темп.

Отже, про будівництво. Що саме, кому й навіщо треба буде зводити після карантину?

Житло – у першочерговому списку. Попри кризу й невизначеність, попит на нього є й буде. Й цього року, й ще багато десятиліть. Адже він не задовольняється, а лише накопичується та поширюється за принципом геометричної прогресії.

Нагадаю: гостра невирішеність житлового питання – проблема історична, яка дісталась нам у спадок ще з радянських часів.

І якщо, скажімо, на початку незалежності житла потребувала одна умовна міська сім’я, то зараз, через три десятиліття, треба жити десь вже двом поколінням і, відповідно, свій дах над головою шукають вже 5–7 сімей, які виросли з тієї одної.

Водночас кількість міського населення за цей період суттєво збільшилась – якщо 30 років тому в українських селах мешкало 27% всіх наших співгромадян, то зараз – лише біля 16%. Люди продовжують їхати у місто.

Тобто за неповних 30 років попит умовно зріс щонайменше в 5–7 разів.

Водночас активність на будівельному ринку не лише не виросла (порівняно з радянським періодом), а в рази впала.

Ми й досі будуємо вдвічі менше, ніж у 1990-му. Для того, щоб надолужити хоча б радянські темпи, вітчизняним будівельникам знадобиться ще не менш десяти-п’ятнадцяти  років.

Тим часом зміниться ще одне покоління і та умовна сім’я, про яку ми говорили, перетвориться вже на 15 сімей, яким треба десь жити.

Але  чи є у покупців гроші? Ще одне принципове питання.

Наведу декілька прикладів.

80 відсотків усіх угод по нашим об’єктам «у мирний час» укладається з відтермінуванням до кінця продажу – тобто складається перше враження, що на руках у населення грошей обмаль.

Але насправді суть не тільки й не стільки тому, що покупцям бракує коштів на 100-відсоткову оплату одразу.

Українці вже вміють професійно керувати своїми ресурсами і скеровують їх раціонально (комусь вигідніше не розривати депозит, хтось чекає на вдалу зустрічну угоду з продажу, хтось планує придбання автомобіля тощо). Ілюстрація – якщо забудовник пропонує конкурентні вигідні умови (скажімо, помітну знижку при 100-відсотковій оплаті) – покупець готовий прийти з усією сумою.

Додам, що якісно проведена будівельником акція піднімає обсяги продажу в середньому вдвічі.

А в разі нестабільності (економічної чи політичної) люди значно частіше намагаються заплатити всю суму одразу.

Вони вивільняють фінанси з банківських рахунків, скорочують інші витрати і зосереджуються на головній покупці.

Отже, на мою думку, достатньо аргументів для відповіді на запитання, чи є у покупців гроші.

Чи купуватимуть вони житло саме зараз та в якому напрямку піде ринок цього року?

Мій власний досвід показує – так, купуватимуть. Більш того: під час кризи активність підвищується.

Спочатку – у перші тиждень-два – у відділах продажу спостерігається шокова пустота.

Потім обсяги швидко зростають і у підсумку року можуть навіть перевищити середньорічні прогнози на 20-30 відсотків. Впевнений: подібний перебіг варто чекати й цьогоріч.

Точні розрахунки щодо обсягів первинного житла, котре буде реалізоване, коректніше формулювати вже після виходу з карантину, але просідання продажів у річних показниках-2020 ми точно не побачимо.

Разом з тим, ринок певним чином реформується – з нього підуть ті, хто не знайде ресурсів для рестарту після двомісячного простою, або у кого не вистачить кредиту довіри з боку інвесторів.

Сфера первинної житлової нерухомості вкотре переформатується, але утримається у своїх звичних межах – без катастрофічних обвалів та шоку. Передусім  завдяки стабільному споживацькому попиту, про який вже сказав.

Очевидно, що за два місяці карантину потреба у житлі нікуди не поділася. Більш того: люди, котрі змушені були цей довгий час знаходитись у чотирьох стінах, як ніколи раніше, відчули, наскільки важливо мати свій дах над головою – більш-менш комфортний та захищений.

Карантин знову «ввімкнув» культ власного дому.

Після кризи попит на нове житло зосередиться навколо стабільних компаній, що певним чином посилить конкуренцію серед покупців та лише підвищить граду їх зацікавленості.

Сьогодні покупців первинної житлової нерухомості можна розділити на дві базові категорії: 70% – це ті, хто потребує вирішення житлового питання. Решта – ті, хто використовує житло як інструмент заощаджень та як базу для власного бізнесу.

Люди першої категорії мають за одну з принципових життєвих цілей купівлю житла.

Вони дуже чутливі до ситуації на ринку, в економіці тощо. Приходить криза – і вони активізуються, бо не хочуть ризикувати (особливо, коли починає різко коливатись валютний курс).

Вони намагаються якнайшвидше здійснити відкладену мету. Характерно, що угоди під час кризи звершуються більш якісно й швидко.

Процес вибору об’єкту, його осмислення та прийняття рішення скорочується по часу майже до 1–2 діб, тоді як у «мирні часи» клієнт може вагатись та йти до угоди місяцями.

Ті, хто використовує квадратні метри як інструмент накопичення, взагалі оцінюють кризові періоди як найприйнятніші і чекають на них.

Певне, користуються відомою порадою, яку приписують Ротшильду: купувати «коли на вулицях ллється кров».

Логічно – в таких умовах є шанс придбати максимально вдало.

Отже, переконаний: у будівельної галузі сьогодні є всі можливості не лише самій залишитись у обоймі, а й інші сфери підтримати.

За умови, якщо учасники ринку вчасно вбудуються у нову систему форматів, яку диктує реальність, і навчаться позитивно застосовувати її нові можливості.

Скажімо, ще на початку весни ніхто не міг уявити, що проводити ділові, урядові чи навіть міжнародні наради, давати консультації, укладати угоди можна не виходячи з дому. Як виявилось – можна. Так само, як і купити кватиру в Інтернеті.

Ми, зокрема, нещодавно продали один зі своїх об’єктів онлайн з застосуванням електронного підпису – причому покупець знаходився за кордоном.

Погодьтесь, нещодавно це здавалося б фантастикою.

Купівля житла онлайн – лише один з прикладів того нового, що ми вже отримали від кризи.

Як виявилось:  швидка, зручна й безпечна з усіх боків опція, котра відкриває чималі перспективи для нашої галузі, дає можливість суттєво скоротити час та заощадити людські ресурси.

І таких відкриттів буде ще чимало і не лише в будівельній сфері.

Тож не бачу приводу для песимізму.

#будівництво #карантин #криза

РОСТИСЛАВ МЕЛЬНИК, президент корпорації нерухомості «РІЕЛ»

Посилання на джерело

Запис Карантинний стрес-тест для будівельників добігає кінця. Що далі? спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

«Мінрегіон отримав звернення від найбільших забудовників щодо регулювання питання продовження будівництва під час карантину.

Економіка всього світу стрімко змінюється щодня під тиском коронавірусу. Епіцентр пандемії перемістився з Азії до Європи та США, та сьогодні уряди країн стикаються з найскладнішим вибором: як із найменшими втратами діяти щодо промисловості та будівництва? Адже всі ці дії спричинять довготривалі збитки в світовій економіці.

Звернув увагу на дані статті в Financial Times: у Європі проходять складні перемовини між урядами та працівниками, профспілками та медиками щодо подальшої долі галузі будівництва. Так, у Франції в галузі працює понад півтора мільона працівників, розвиток критично важливий для країни. У Швеції — одні з найзапекліших дебатів із цієї теми: бізнесмени, науковці та журналісти сперечаються, чи варті заходи, спрямовані та боротьбу з вірусом, економічних збитків, які вони спричиняють.

Забудовники Сполученого Королівства поскаржилися, що позиція уряду щодо закриття об’єктів будівництва була не достатньо чіткою. В Іспанії, де будівництво та продаж товарів, від матраців до спортивного обладнання, не зупиняються, рух за припинення таких продажів викликав протистояння в певних регіонах.

Але ми з вами в Україні. Як бути з будівництвом у нашій державі під час пандемії? Давайте розмірковувати. Потрібен зважений підхід: зупинити повністю неможливо, адже наслідки будуть складними і для суміжних галузей. Але й продовжувати в режимі ігнорування норм і рекомендацій МОЗ неправильно. Життя людини – найголовніше.

Зараз розробляємо дорожню карту для будівельної галузі. Загалом в Україні часто прийнято спиратися на передовий досвід європейських країн. Поки не будемо враховувати це, бо різний темп поширення захворювання, різний ступінь дотримання карантину. Суворе виконання всіх вимог і законів важливе на кожному етапі, в кожній галузі» — написав він.

Джерело: сторінка у FaceBook

Запис Міністр розвитку громад та територій України прокоментував питання регулювання будівництв під час карантину спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Железняк перерахував основні заходи, передбачені законопроектом, який погодили всі фракції і депутатські групи в Раді.

Для підтримки бізнесу:

— раніше запрацює норма про збільшення лімітів для ФОПів;

— до 30 червня триватиме мораторій на проведення планових неподаткових перевірок;

— врегульовано питання оплати оренди, якщо орендар не може використовувати нерухомість;

— введено звільнення від відповідальності за порушення термінів подачі фінзвітності на період карантину плюс 90 днів;

— до 31 травня продовжено звільнення від штрафів і пені і мораторій на перевірки по ЄСВ, а також терміни подачі скарг по податках і ЄСВ;

— спрощена організація віддаленої роботи і гнучкого графіка;

— зняті обмеження на надання державної підтримки малому і середньому бізнесу;

— Кабміну і НБУ доручено терміново підготувати пільгову кредитну програму для підприємств на підтримку зарплатних фондів;

— Кабміну доручено терміново підготувати економічну програму виходу з кризи і підтримки бізнесу.

Для підтримки медицини:

— звільнений від ПДВ оборот ліків і медзасобів для боротьби з коронавірусів;

— встановлено нульовий акциз на спирт для виробництва дезінфікуючих засобів, спростили адмінпроцедури виробництва і закупівлі такого спирту;

— суми, які направляють благодійники на боротьбу з коронавірусів, будуть звільнені від податку на прибуток і можуть бути включені до податкової знижки ПДФО без обмежень;

— усунуто низку обмежень для благодійних організацій;

— місцева влада зобов’язана забезпечити цілодобову безкоштовну перевезення медиків;

— збільшений можливий розмір доплат медикам та іншим працівникам, які працюють над ліквідацією спалаху захворювання.

Для підтримки громадян:

— карантин доданий в підстави для допомоги по частковому безробіттю;

— уряд отримає можливість контролювати ціни на товари, необхідні для боротьби з коронавірусів, збільшені санкції за порушення встановленого порядку;

— автоматично продовжено виплати соціальної допомоги на період карантину;

— банкам заборонено підвищувати процентну ставку по кредитах;

— тимчасово звільнені від штрафів і пені кредити, які були взяті до 2017 року;

— судовий процес адаптований під реалії епідемії та карантину;

— Кабмін зможе переносити терміни закінчення і початку навчального року;

— Кабміну доручено запустити систему екстреної допомоги населенню за єдиним безкоштовним телефонним номером.

Для підтримки громад і держорганів:

— знайдений компроміс по місцевим бюджетам, щоб можна було покрити недоотримані гроші від введених пільг на землю і нерухомість;

— місцева влада отримує право надавати податкові знижки за єдиним податком для малого і середнього бізнесу;

— органи влади зможуть отримувати допомогу у вигляді товарів для боротьби з коронавірусів;

— органи місцевої влади зможуть проводити засідання онлайн;

— прискорені процедури і скорочені терміни прийняття рішень для держорганів.

Посилання на джерело

Запис У Раду внесено законопроєкт про допомогу громадянам і бізнесу під час карантину спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Про це сказав президент Володимир Зеленський під час селекторної наради з міськими головами обласних центрів та головами ОДА.

Пряма мова: «Повністю зупинити країну ми не маємо права. Проект «Велике будівництво» має бути продовжено, але все повинно бути безпечно».

«Велике будівництво» – це спільний проект президента та уряду України, який передбачає спорудження доріг та інфраструктурних об’єктів по всій країні.

Посилання на джерело

Запис Зеленський: будівництво доріг та інфраструктури не має припинятися під час карантину спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.