Тож нині перед державою гостро постало питання із забезпеченням цих людей тимчасовим житлом.

Для вирішення даної проблеми фахівці Альянсу розробили проект будівництва модульних будинків. Його представимо донорським організаціям для подальшої реалізації.

Також ми звернулися і до західноукраїнських територіальних громад з проханням надати під реалізацію нашого проекту земельні ділянки в тимчасове безоплатне користування та провести до них відповідні комунікації.

Приємно, що ініціатива НЕБАУ отримала чимало позитивних відгуків. І вже найближчим часом маємо реалізувати перший такий проект.

Тож певна кількість українських переселенців незабаром заселиться у своє тимчасове житло.

Президент Національного експертно-будівельного альянсу України Віктор ЛЕЩИНСЬКИЙ

Запис Альянс працює над тим, аби забезпечити переселенців тимчасовим житлом спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

До теми обговорення долучилися президент НЕБАУ Віктор Лещинський та провідний будівельний експерт «ПРОЕКСП» Василь Бачинський.

За словами Віктора Лещинського, питання застарілого житла було актуальним ще на початку 20 століття. А нині є актуальним, як ніколи.

«Лише за останні кілька років усі ми спостерігали чисельні обвали та падіння житлових будинків. Нині серійні будинки, особливо нереконструйовані будинки царських часів, які ще є і пам’ятками архітектури, знаходяться у вкрай занедбаному стані. І до цього часу немає рішення щодо їхньої реконструкції та реставрації. Це стосується і реновації застарілого житла – хрущівок, в цілому. Зазначу, що хоч держава із захищає архітектурні пам’ятки, але водночас мінімізує свій внесок у їхнє відновлення. Про ці питання лише згадують перед виборами, коли окремим політикам потрібно зробити хайп на своїх лозунгах», — ділиться експерт.

Провідний будівельний експерт «ПРОЕКСП» Василь Бачинський додав, що реновацією хрущівок потрібно займатися вже негайно, оскільки вони можуть обвалитися будь-коли.

«У хрущовський період будували не дуже якісно. Це ми можемо спостерігати наочно, коли ці багатоповерхівки мають тріщини у стінах, у них просів фундамент тощо. Тож зрозуміло, що це житло із кожним днем стає небезпечнішим і може призвести до катастроф. Тож ОСББ має негайно організовуватися та залучати експертів, щоб фактично рятувати своє помешкання», — говорить Василь Бачинський

Президент НЕБАУ Віктор Лещинський теж наголосив, що вирішувати питання із застарілим житловим фондом мають у першу чергу його власники. Проте до цього процесу має долучатися держава, місцева влада та будівельні експерти.

«Коли ви станете користувачем землі під своєю багатоповерхівкою, тобто оформите її на себе, то зможете, як ОСББ, зі своїм будинком, стати учасником державних і недержавних програм щодо залучення дешевих кредитів, отримання компенсацій від муніципалітету. Наприклад, у Києві діє багато програм, коли ОСББ платить лише 30%, а 70% компенсує влада із місцевого бюджету. Це означає, що юридична особа, як гравець на ринку, може реалізовувати будь-які дії зі своїм будинком», — зауважив Віктор Лещинський.

За словами експерта, ще з 2007 року почали ходити міфи про розроблення інтерактивної карти України після обстеження всього майнового комплексу держави.

«Кожне місто повинно було зробити обстеження всіх будівель та споруд у себе на території та подати рекомендації для подальших дій. Жодне місто України цього не зробило. Якщо у вас є форма управління, тобто ви зробили ОСББ, фактично ви управляєте своїм майном. Вам ніхто не прийде та не дасть мішок грошей», — резюмував президент НЕБАУ.

Наостанок Віктор Лещинський підкреслив, що ОСББ в першу чергу повинно замовити спеціалістів, які зроблять повне обстеження будівлі та комунікацій, нададуть рекомендації щодо підсилення фундаментів, заміни вікон або комплексного утеплення будинку. І в подальшому складуть кошторис для ремонтних та реставраційних робіт.

Пресслужба НЕБАУ

Запис Фахівці Альянсу розповіли, як можна врегулювати проблему із застарілим житлом спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Про це повідомив президент компанії Ігор Кушнір на своїй сторінці у фейсбуці.

«Підписали основний договір по «Чарівному місту»! Ще не остаточна, але вже перемога! Зараз в Міноборони в роботі доповнення до договорів з цього ЖК і по «Оберегу-2». Як тільки будуть готові, зможемо приймати комплекси в повному обсязі», – написав Кушнір.

Нагадаємо, сьогодні «Київміськбудом» в цілому прийнято 14 об’єктів корпорації «Укрбуд». Три з них вже введені в експлуатацію, на 2 ЖК – отримано поштову адресу.

Посилання на джерело

Запис Одним довгобудом стане менше спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

І, за дослідженням 2018 року, майже три чверті містян живуть в будинках, збудованих у 1960-80-х роках. Ще 15% мають житло, зведене до 1960-х. Кожна десята родина мешкає у відносно новому житлі, збудованому за роки незалежності.

За офіційною статистикою, загалом в Україні у майже 45% житла жодного разу не проводили капітальний ремонт.

Водночас за даними Міністерства розвитку громад та територій, в Україні на січень 2020 року кількість аварійних і, за офіційною термінологією, «ветхих» або зношених будинків не перевищує 1% від загальної кількості будинків як багатоповерхових, так і приватних, як в містах, так і в селах.

Час від часу в Україні повертаються до ідеї модернізації «хрущовок» або (зазвичай за ініціативи забудовників) знесення старих п’ятиповерхівок, які, мовляв, відслужили свій термін, і будівництва на їхньому місці нових — вищих і просторіших будинків.

У 2006 році ухвалили навіть відповідний закон. За цим законом, рішення про проведення комплексної реконструкції житла ухвалюють органи місцевого самоврядування. Вони ж затверджують відповідні програми.

Проте масштабних прикладів застосування цього закону — вдалих чи ні — наразі немає. А профільне міністерство — розвитку громад та територій — хоче його дещо змінити.

Водночас, як переконує Олександр Сергієнко, директор аналітико-дослідницького центру «Інститут міста», зносити варто лише аварійні і зношені будинки.

«Капітально ремонтувати таке житло немає сенсу», — каже експерт.

А от щодо решти так званого «житлового фонду», каже експерт, потрібен дуже зважений підхід. Не дарма і досі на вторинному ринку популярними, наприклад, є так звані «сталінки», збудовані ще до 60-х років.

«Що стосується «хрущовок», які були розраховані на 60 років, це була певна перестраховка з боку проєктувальників, — твердить керівник «Інституту міста». — Якщо стандартна типова хрущовка-панелька у перші 3-5 років, коли іде усадка фундаменту, не дала тріщини, то вона може стояти дуже довго. Звісно, треба, щоб і дах не протікав, і підвал був сухим. За нормальної експлуатації такі будинки можуть служити дуже довго».

Те саме стосується і багатоповерхівок 70-80-х років, каже експерт.

Розруха не в клозетах, а в головах?

Головна ж проблема з тим, у якому стані є переважна більшість житла в Україні, на думку пана Сергієнка, полягає не у його віці, а у тому, як в Україні працює система права власності на житло.

Лише в останні десятиріччя, «коли люди будують за свої гроші», прийшло розуміння, що весь будинок, а не лише те, що в межах квартири, є власністю і за нею треба доглядати, каже Олександр Сергієнко, і визнає: «решта — 90% житлового фонду — поступово зношується».

«Проблема для житлового фонду в нашій країні полягає в тому, що через механізм приватизації роздали квартири мешканцям, але ані усвідомлення, ані фінансових можливостей утримувати будинки у людей немає», — пояснює експерт.

«Конституція України та Цивільний кодекс України чітко кажуть, що за питання майна несе відповідальність його власник, а у багатоквартирному будинку — співвласники, тобто власники квартир і нежилих приміщень», — нагадує Тетяна Бойко, координатор житлово-комунальних та енергетичних програм Громадянської мережі «Опора».

Цей принцип підтвердив і ухвалений у 2015 році закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Як пояснили ВВС News Україна у Державній інспекції містобудування, поки будинок існує, саме «власники або управителі мають здійснювати поточний огляд і періодичне обстеження об’єктів будівництва протягом усього періоду існування».

Але коли проблеми встановлені, хто і яким коштом має їх вирішувати?

Де взяти гроші?

«І держава, і органи місцевого самоврядування повинні мати програми, які допомагатимуть співвласникам», — каже Тетяна Бойко, і пояснює як: через відшкодування частини тіла кредиту, відсоткової ставки чи просто надаючи співфінансування окремих заходів.

Олександр Сергієнко також переконаний, що держава повинна лише розробити механізм, який дозволив би підтримувати житловий фонд у належному стані — треба людям «дати не рибу, а вудку».

Експерт переконаний, що централізоване фінансування з бюджету, крім того, що на нього немає грошей, спрацює лише як механізм для зловживань, але не вирішить проблему.

Так само, на його думку, не розв’яже проблему і масове знесення старих та будівництво нових будинків, бо не витримає інфраструктура.

«Подивіться, як зараз роблять точкові включення в комунікації, і в людей починаються перебої з водою, електрикою. І потерпають і мешканці старих, і нових будинків», — каже Олександр Сергієнко.

Як і Тетяна Бойко, він вважає, що «довгі» кредитні програми, до яких могли б долучатися мешканці кожного окремого будинку, які найкраще знають де і що в ньому тече, є чи не єдиним ефективним методом реанімації «вбитого» житла.

Позитивні «точкові» приклади такого підходу вже є в Україні, але лише в одній галузі — модернізації будинків за програмою «теплих кредитів» та через гранти Фонду енергоефективності, який фінансується за рахунок коштів з бюджету, фінансової підтримки ЄС та уряду Німеччини та у співпраці з IFC.

Але масове кредитування робіт з модернізації чи ремонту житла в країні, де не дуже ефективно працює навіть іпотека, виглядає сумнівним.

Що ж до масової реконструкції старого житла, то тут, каже Олександр Сергієнко, класичним є приклад Німеччини, яка успішно модернізувала свої «хрущовки» і «панельки», що залишилися в спадок від НДР.

«Коли Німеччина об’єдналася, то 70% тамтешніх хрущовок, які були переважно на території колишньої НДР, оновили. Де можна, приєднали балкони і лоджії до квартир, де можна — знесли перегородки. Всюди оновили комунікації», — розповідає експерт.

Водночас він визнає, що хоч цей процес і не був зовсім безкоштовним для мешканців будинків, але держава зіграла в ньому провідну роль: «Вони могли собі це дозволити, бо Німеччина має найпотужнішу економіку в Європі».

У Польщі, приклад якої у модернізації житла також часто згадують, комерційні та державні банки надавали житловим товариствам (аналог українських ОСББ) позики під 2-10% для модернізації житлового фонду. Крім того, товариство могло виграти грант і отримати від держави фінансування на покриття відсотків по кредиту. При цьому створення таких житлових товариств для багатоквартирних будинків було від самого початку комунальної реформи обов’язковим.

Для українців, як виглядає, є два варіанти. Або усвідомити, що вони є власниками не лише своєї квартири, але й того, що за її дверима, і кооперуватися з сусідами в тій чи іншій формі, аби в будинку не протікав дах та не проривало труби, або ж бути готовим до нових і дедалі частіших аварій.

З власного досвіду як людина, яка живе на останньому поверсі будинку з дірявим дахом та проблемним горищем, можу сказати, що перший варіант є надзвичайно складним. Люди не хочуть або не можуть нічого робити навіть тоді, коли їм буквально капає на голову. Але тоді другий варіант є невідворотнім і лише питанням часу.

А що з трубами?

Якщо ситуація з житловим фондом є надзвичайно складною, але не безнадійною, то те, що відбувається з інфраструктурою — постачанням води, тепла і каналізацією, — виглядає ще гірше.

За даними Міністерства розвитку громад та територій, понад третина (35,6%) водопровідних мереж — аварійні чи зношені.

Стан каналізаційних мереж є ще гіршим. Загалом в Україні «ветхими і аварійними» є 40% мереж водовідведення.

Головні ремонти, пов’язані з системою постачання води, за інформацією міністерства, мають проводитися за державною програмою «Питна вода України 2011-2020». Проте у бюджеті цього року коштів на фінансування цієї програми не передбачено. Міністерство розраховує, що програму може бути подовжено до 2025 року.

Ще сумніша ситуація із постачанням тепла: понад 44% тепломереж є у ветхому або аварійному стані.

За даними Мінрегіону, за минулий опалювальний період загалом в Україні сталося понад 13,8 тисяч аварійних ситуацій із тепломережами, з них третина — 4,5 тисяч — у Києві.

Столична ж влада твердить, що тепломережі міста зношені на 80%. Цього року, за словами заступника голови КМДА Петра Пантелеєва, в Києві замінять понад 100 км труб, і витратять на це понад 450 млн грн. Так само було і торік, і рік перед тим.

«Місто щороку інвестує близько півмільярда гривень у модернізацію теплових мереж, щоб старі зношені мережі, які буквально розсипаються на очах після того, як їх розкопали, замінити на сучасні та надійні», — заявив пан Пантелєєв, додавши, що кошти на цю заміну дає як місто, так і комунальне підприємство «Київтеплоенерго».

А в масштабах усієї країни, за оцінками Мінрегіону, модернізація тепломереж коштує близько 64 млрд грн. При цьому за планом, готуючись до наступного опалювального сезону, мають відремонтувати лише 1,3% аварійних тепломереж.

Лагодити тепломережі в уряді намагається за допомогою зовнішніх інвестицій — від 2014 діє програма «Підвищення енергоефективності в секторі централізованого теплопостачання України», що фінансується за рахунок позики, наданої Світовим банком. Але вона має також завершитися цього року.

Крім того, при підготовці державного бюджету не менше 1% загального фонду має іти у фонд регіонального розвитку, а місцева влада може на конкурсній основі подавати свої проекти до цього фонду.

В теорії ремонтні роботи також мають фінансуватися за рахунок інвестиційних програм компаній, які й постачають тепло населенню.

Проте, як твердить директор «Інституту міста» Олександр Сергієнко, «зараз ані комунальним, ані приватним компаніям не вигідно оновлювати основні фонди. Вони просто використовують їх, вбиваючи до ручки, поки воно не розсипається».

При цьому, каже експерт, штрафи за невиконання інвестиційних програм здебільшого ігноруються, а потім все одно закладаються у нові, вищі комунальні тарифи.

«Щодо інфраструктури, то тут, мабуть, має бути цільова державна програма. Бо міста не потягнуть заміну мереж, а збирати на це гроші через тарифи — нереально», — каже експерт.

Втім, і цільова державна програма для країни, в якої дефіцит бюджету сягнув п’ятирічного рекорду і становить близько 300 млрд грн, виглядає так само нереальною.

При цьому біда, що може статися у будь-який момент, буде цілком реальною для тих, в чиєму будинку «рване» наступного разу.

Автор: Анастасія Зануда

Посилання на джерело

Запис Чи можливо реанімувати застаріле житло? спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Скільки б «експерти» не кричали в фейсбуках про те, що Київ не гумовий, що окремі райони стають схожі на Шанхай і чого там ще не напишуть, проста арифметика говорить про зворотне.

На сьогодні на одного українця припадає трохи більше 20 квадратних метрів житла. Це офіційна статистика. Тоді як аналогічні цифри в інших країнах куди вище. У сусідній Польщі на одного жителя припадає 25 кв. м, у Німеччині — 39 кв. м, у США — 70 кв. м.

Як бачимо, рости є куди. Але якщо подивитися на темпи будівництва, які, здавалося б, досить високі, статистика знову мінусова. У Києві щорічно будується близько 1 млн кв. м житла, по Україні в цілому середній показник становить 10 млн.

Не дивлячись на велику цифру, сумарно з 2000 року в країні побудовано всього 2% від усього житлового фонду. При існуючих темпах будівництва і введення в експлуатацію на 1 українця припадає лише 0,25 квадратних метрів житла на рік. І це катастрофічно мало.

Ще одним важливим фактором є купівельна спроможність населення. Адже якщо купувати нікому, то для чого тоді будувати. Два фактори, які, на мою думку, повинні втілиться в життя, щоб забудовникам було для кого будувати, а українцям — за що купувати.

1. Зарплати однієї людини має вистачати на купівлю 1 кв. метра.Тоді кожна сім’я з двох працездатних людей без проблем зможе купити житло на виплат. На жаль, на сьогодні це показник далекий від бажаного: середня вартість квадратного метра становить 22 тис. грн, а середня зарплата по Києву — 15 тис. грн.
2. Стимулювання галузі з боку держави.Програми доступного житла — відмінний варіант. Людина може купити квартиру відразу і на хороших умовах. Забудовник зі свого боку забезпечений роботою, а значить бюджети різних рівнів теж не залишаться порожніми. Сюди ж доступна іпотека, яка може стати каталізатором ринку.

Поки що, на жаль, ні першого, ні другого, за фактом немає. А значить, забудовники змушені виживати самостійно, придумуючи і втілюючи в життя варіанти, вигідні і для будівництва, і для покупки цих метрів людиною.

Київміськбуд, наприклад, співпрацює з двома банками — державним Укргазбанком і Крісталбанком, щоб умови покупки нерухомості були максимально варіабельні під будь-якого покупця. Можна оформити довгу іпотеку або ж на короткий термін під низький відсоток. Є можливість взяти безпроцентну розстрочку від забудовника, або ж купити за повну вартість та отримати знижку до -20%.

Варіантів багато, була б потреба. А вона, з огляду на статистичні дані, наведені на початку цього блогу, все-таки є.

Ігор Кушнір, глава правління — президент ХК Київміськбуд, доктор юридичних наук

Посилання на джерело

Запис Українцям не вистачає житла спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Тим більше, що Мінрегіон спільно з Фондом енергоефективності розробили новий ефективний інструмент для учасників програми «Енергодім» — залучення фахівців з супроводу проєктів.

За словами Василя Лозинського, першого заступника Міністра розвитку громад та територій України, доволі часто ОСББ, маючи бажання утеплити свій будинок та зробити його комфортнішим для проживання, не можуть втілити задумане через відсутність фахівця, який би супроводжував проєкт термомодернізації.

Відтепер це можна зробити за підтримки фахівців з супроводу проєктів. 70% вартості їх послуг компенсує Фонд енергоефективності.

Такі спеціалісти допоможуть ОСББ у пошуку підрядників для виконання робіт з термомодернізації, а також зможуть попередньо розрахувати вартість робіт, надати допомогу в оформленні документів та під час укладання договорів, проаналізують варіанти щодо кредитування та фінансових можливостей об’єднання.

Посилання на джерело

Запис Новий інструмент для учасників програми «Енергодім» – залучення фахівців з супроводу проєктів термомодернізації спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Запис Віктор Лещинський: Аби уникнути проблем, купуйте житло на вторинному ринку, а не папір чи хмари в небі спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Статистичні дані говорять, що в Україні близько 75 млн кв. м є аварійними і непридатними для проживання. В одному тільки Києві налічується понад 3 тисячі застарілих будинків.

Вся справа в тому, що більшість хрущовок будувалися в період з 1957 до 1985 року. Термін експлуатації таких будинків становить 60 років. Значить, перші квартали такої забудови потрібно було віддавати під реконструкцію ще в 2017.

Четвертий рік поспіль мешканці таких будинків ризикують. Навряд чи будинок завалиться одномоментно, швидше за все цього не відбудеться.

Але хто дасть гарантію? 60-річний термін експлуатації був прописаний з умовою проведення постійних ремонтів комунікацій, під’їздів, дахів та іншого. Але, на жаль, таких ремонтів ніхто не проводив. А значить ризики високі.

3 червня мер Києва заявив, що містом розроблений проєкт, який передбачає знесення хрущовок і будівництво на їх місці нового житла. Що важливо, відповідні дії враховані і в новому генплані. А значить, не за горами перехід до активної фази процесу.

Київміськбуд може взяти на себе певну частину з реконструкції кварталів застарілого житла. Нам вистачить потужності і досвіду не тільки почати, але і потягнути більшу частину. Виділю кілька моментів, які, на мою думку, повинні бути кристалізованими і чіткими, щоб врешті-решт реконструкція не обернулася провалом.

Перше. У процесі реконструкції маєн бути зацікавлене місто. Щоб почати реконструкцію, поруч з кварталом застарілого житла має бути ділянка землі, на якій можна буде побудувати новий будинок. У нього відселяються мешканці першої черги на реконструкцію.

Після цього, можна починати основний етап робіт. Не менш важливе питання — наявність нових зовнішніх мереж. Швидше за все, в застарілих районах їх немає, а значить на забудовника автоматично ляже навантаження і з будівництва відповідних комунікацій. Вважаю, що місто повинне буде сприяти в цьому питанні.

Друге. Коефіцієнт площі. Тобто, на скільки квадратних метрів квартира в новому будинку повинна бути більша за ту, що була в «хрущовці». Свого часу Київміськбуд забудовував Позняки, де в колишні часи був приватний сектор.

Щоб мирно вирішити проблеми з мешканцями приватних будинків, компанія пропонувала їм квартиру або грошовий еквівалент. Одні погоджувалися відразу, інші — вирішили брати хитрістю. Оформивши прописку в своєму 50-ти метровому будиночку для ще десятьох родичів, вони вимагали видати квартири на всіх.

Повинен сказати, не вийшло. Я це до чого: питання заміни житлових площ має вирішуватися незалежно від кількості осіб, що проживають або прописані. За словами мера, жителі хрущовок отримають нове житло з «еквівалентом в 1,5 квартири в нових будинках».

Третє. Питання виселення мешканців застарілого житлового фонду. Як показує практика, в кожному будинку, колективі, просто групі людей завжди знайдеться один, який проти. І говорячи про виселення, такі будуть зі 100% вірогідністю.

Через страх залишитися на вулиці, нерозуміння того, що відбувається або просто капосність. Щоб такі люди не стали перепоною для тих, хто все ж хоче жити в новому будинку, необхідно регламентувати відсоток мешканців, згоди яких буде достатньо для старту робіт.

Експертні кола називають цифру 75%, і я з ними солідарний. Згоди 75% мешканців хрущовки має бути досить для виселення. Важливо, щоб це було зафіксовано на законодавчому рівні.

Початок — вже половина справи. І якщо на цей раз від розмов ми дійдемо до реконструкції хоча б одного будинку, це буде величезний крок. Упевнений, що в процесі з’явиться ще багато неврахованих питань. Наприклад, деякі країни зіткнулися з проблемою старого сміття — його просто нікуди дівати.

Зарубіжним колегам довелося будувати заводи для переробки будівельного сміття, яке залишається після знесення будинків. Його переробляли і використовували в дорожньому виробництві. Ми теж повинні про це подумати.

Місто потребує реконструкції кварталів застарілого житла. Хрущовки застаріли фізично і морально, кияни заслуговують нового комфортного житла. Найголовніше, щоб процес реконструкції базувався на чіткій законодавчій базі.

Наявність такої дозволить реалізувати проєкт максимально швидко і прозоро, що важливо для компаній, які будуть цим займатися, а значить і для міста в цілому. Крім того, законодавство повинно роз’яснити людям, що живуть в хрущовках, як буде відбуватися процес, чого їм очікувати і на що вони мають право.

Саме з мешканцями на перших етапах реконструкції кварталів застарілого житла потрібно буде проводити роз’яснювальну роботу. Процес буде довгим і копітким. І без чіткого законодавства тут не обійтися.

Ігор Кушнір, глава правління — президент ХК Київміськбуд, доктор юридичних наук

Посилання на джерело

Запис Що робити із застарілим житлом? спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Нові стандарти охоплять всі матеріали, починаючи з якості кабелю і закінчуючи цементом і вікнами. Також тепер передбачається відповідальність за продаж підробок. Ухвалення документа було однією з вимог асоціації Україна — ЄС.

Документ не тільки вводить декларування показників продукції виробником, забезпечує можливість контролю за якістю і походженням, але і встановлює обов’язки всіх учасників ланцюжка поставки продукції.

Проблема фальсифікату в будівельній сфері гостро стоїть не тільки в Україні, але і в багатьох країнах світу. В цілому частка будівельної продукції на світовому ринку, що не відповідає стандартам, оцінюється в 5-7%.

При цьому, в Україні ситуація значно гірша. Офіційної статистики по рівню фальсифікату немає через відсутність дієвого ринкового нагляду, але експертна оцінка профільних асоціацій та виробників говорить про середній частці контрафактної продукції в 20-25%.

По окремих категоріях товарів ситуація ще гірша. Наприклад, в сегментах кабельної продукції — її оцінюють на рівні 70%, віконної — 70%, цементної — 30%.

Ще починаючи з 2011 року Україна почала переходити від радянських стандартів до європейських.

До ринку будматеріалів дісталися тільки в 2018 році, коли була скасована обов’язкова сертифікація будівельної продукції, адже планувалося прийняти європейські правила якраз через імплементацію положень 305 регламенту.

З тих пір ринок фактично залишився без контролю за фальсифікатом і небезпечною продукцією.

Українці отримали ситуацію, коли рівень фальсифікату в окремих галузях досяг катастрофічних значень, кажуть експерти.

Як приклад вони наводять ситуацію на ринку енергоефективних віконних систем. Фахівці ринку відзначають, що через відсутність ринкового контролю поширеним випадком фальсифікації є продаж простих віконних систем під виглядом енергоефективних.

Проблема фальсифікованої, неякісної, але іноді і просто небезпечною будівельної продукції гостро стоїть перед простими споживачами, а також малим і середнім бізнесом. Саме ці сегменти є найбільш уразливими, оскільки купують матеріали через роздрібні мережі, на стихійному ринку або у неофіційних постачальників малими партіями. Великі забудовники для зменшення витрат все ж переважно працюють з виробниками і мають можливість купувати якісну продукцію оптом.

Можна умовно виділити два види будівельної продукції, яку можна вважати фальсифікатом:

Це так звана «неучтенка» — якість продукції висока, але реалізується вона «не зовсім» легально;

Низькоякісна підробка.

На первинному ринку фальсифікат представлений саме «неврахованою продукцією». У регіонах же, за різними оцінками, — це більше «самопальна» продукція місцевого виробництва.

За словами забудовників, прийняття нових вимог істотно не позначиться на вартості житла, якщо тільки самі виробники не вирішать, нібито зіграти на «сертифікації» власної продукції.

Прийнятий законопроект, з одного боку, дає можливість хорошому забудовнику будувати якісно, ​​а з іншого — покупець отримує додаткову впевненість у власному зробленому виборі того чи іншого ЖК.

Крім того, після остаточного прийняття закону, це  повинно позитивно позначитися і на діяльності вітчизняних виробників будматеріалів. Завдяки новим вимогам, у них з’являється реальна мотивація поліпшити якість своєї продукції, щоб потенційно вийти на європейський ринок.

На сьогоднішній день вітчизняні будматеріали (перш за все бетон і цегла) отримують можливість конкурувати з імпортними аналогами не тільки за якістю, а ще й за ціною.

Що стосується роздрібної торгівлі (для ремонтів квартир та будинків), то цілком можливо, що ряд виробників можуть збільшити ціни на свою вже сертифіковану продукцію, вважають експерти. Але в більшості випадків вони будуть спиратися саме на існуючий попит.

У проектах, де забудовники пропонують квартири з вже готовим ремонтом, то на сьогоднішній день якість ремонту від забудовника знаходиться на прийнятному рівні, вважають забудовники.

Самі забудовники часто неохоче говорять про якість використовуваних будматеріалів. Це зрозуміло: адже через не дуже високу прибутковість житлового будівництва, кожна компанія, по можливості, намагається знизити кошторисну вартість будівництва.

«Пояснення пошуку дешевших будматеріалів до цинізму просте: на сьогоднішній день в середньому по ринку прибуток забудовників становить 25-30%, а з розбивкою на цикл будівництва (близько 2 років), рентабельність не перевищує 15%», — зазначила директор з маркетингу багатофункціонального ЖК Polaris Home & Plaza Анжеліка Саакян.

Також варто згадати, що після здачі житлового будинку в експлуатацію, він вже не належить забудовнику. Іншими словами, зниження витрат на будівництво для багато компаній могло стати додатковим джерелом отримання прибутку.

За підрахунками будівельників, зараз, наприклад, в Києві тільки трохи більше 50% від усього житла, що будується варто вважати якісним саме з позиції використовуваних будівельних матеріалів.

«Ціна на об’єкти категорії» комфорт-плюс «і вище спочатку на 20-40% вище, ніж, скажімо на об’єкти економ-класу. І підвищення собівартості таких об’єктів нерозривно пов’язана з якістю будматеріалів. Імовірність використання фальсифікованої продукції в об’єктах дешевого формату в рази вище «, — говорить Анжеліка Саакян.

Нагадаємо, за твердженням аналітиків, ціни на первинному ринку житла Києва найближчим часом підвищуватися не будуть, а навіть навпаки — трохи падати, але зростає попит на оренду заміських будинків, де люди вважають за краще провести карантин.

Посилання на джерело

Запис Квартири в новобудовах економ-класу можуть подорожчати через нові вимоги до будматеріалів спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.

Йдеться про законопроект про захист прав інвесторів-покупців житла (тобто проект на майбутнє, він не стосуватиметься вже існуючих довгобудів).

Розробка відповідного документа почалася після слухань у профільному комітеті, що пройшли в листопаді 2019 року, за результатами якого напрацювали значний обсяг матеріалів і рекомендацій.

Для обробки всього масиву даних була створена окрема робоча група, яку очолила розробник законопроекту — заступник голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (фракція «Слуга народу»).

Крім неї в робочій групі представлені всі учасники ринку: постраждалі інвестори, забудовники, представники місцевої та центральної влади, народні депутати, експерти та ін. Саме за дорученням профільного комітету і за безпосередньої участі його багатьох приватників і готується законопроект щодо захисту при придбанні майбутньої нерухомості. Тому в підтримці профільного комітету можна бути впевненим.

Більш того, депутати-співавтори цього законопроекту планували зареєструвати його в парламенті ще в першому кварталі цього року. Але карантин вніс свої корективи.

Проте, за словами самої Олени Шуляк, коли Верховна Рада вже найближчим часом повернеться до звичайного режиму роботи, проект буде зареєстрований і проголосований без зволікань. Поки що це проект і навіть зараз йдуть дискусії про конкретні положення, в тому числі цифрах і методах, але ми наведемо основні розшифровки документа:

• законопроект вводить ряд нових понять, головним з яких є складова частина діленого об’єкта незавершеного будівництва, що має на увазі придбану квартиру інвестором;
• об’єкт незавершеного (що будується) об’єкта стає окремим об’єктом цивільних прав;
• відчуження прав на подільний об’єкт може здійснюватися лише шляхом відчуження його складових. Стосовно до інвесторів це означає, що відчуження повинно проходити при його повній згоді (наприклад, зміна власника недобудованого об’єкту; відчужується не саме незавершений об’єкт (будинок), а кожна квартира окремо);
• продаж квартир відтепер стане можливою тільки після держреєстрації права власності об’єкта будівництва за забудовником. Іншими словами, продавати квартири зможе та юрособа (компанія-забудовник), яка оформила право власності на незавершений об’єкт будівництва;
• тобто інвестор, по суті, стає покупцем споруджуваної квартири і має всі правові можливості, при необхідності, відстоювати свої інтереси;
• згідно з документом, придбання / інвестування істотно буде обмежено тільки договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості. Іншими словами, покупець купує квартиру в майбутньому будинку, а не право вимоги м2;
• в договорі купівлі-продажу повинен бути чітко вказано ідентифікатор майбутнього об’єкта нерухомості в Єдиній електронній системі, реєстраційний номер в Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно із зазначенням його характеристик і т.д., аж до вказівки розміщення квартири на поверсі, вартість об’єкта і способи її визначення, термін завершення будівництва і зобов’язання по передачі покупцеві квартири, відповідальність за невиконання умов договору;
• окремо прописана компенсація за зміну фактичної площі об’єкта, що здобувається: якщо фактична площа виявиться більш ніж на 10% більшою, ніж прописано в договорі, то забудовник не має права вимагати від клієнта доплату.

  Якщо ж площа виявиться меншою, то не пізніше ніж за місяць до введення об’єкта в експлуатацію забудовник буде зобов’язаний заплатити покупцеві за переплачену площа;

• реєстрація права власності об’єкта будівництва за замовником відбувається автоматично після отримання права на виконання будівельних робіт, і реєстрація права власності на окремі складові частини (квартири, комерційні приміщення) майбутнього об’єкта нерухомості відбувається за тим же принципом.

Тобто кожна придбана квартира на етапі будівництва отримує автоматичну реєстрацію;

• реєстрація обтяження прав на майбутні об’єкти нерухомості включена в гарантійну частина — ці об’єкти забороняється відчужувати до введення об’єкта в експлуатацію;
• реєстрація переходу права власності від замовника будівництва до інвестора;
• гарантійну частина, яка ще буде обговорюватися, пропонується встановити на позначці 10% від всієї площі майбутнього об’єкта нерухомості (при страхуванні ризиків), або 13% в разі відсутності страхування.

Простіше кажучи, до введення об’єкта в експлуатацію 10-13% площі забудовник не має права продавати, так як це повинно стати гарантійним об’ємом в разі виникнення форс-мажорів, банкрутства забудовника та ін.   Гарантійна частина може бути і вище, до 20-25%, але це питання дискусії. З одного боку, покупець отримує більше гарантій, що об’єкт буде закінчений, але забудовник змушений буде значно підвищити стартові ціни, щоб покрити свої витрати на будівництво, щоб перекрити 1/4 недоотриманих коштів на етапі будівництва);

• реєстрація права власності: держреєстратор реєструє право власності після отримання відомостей про введення об’єкта в експлуатацію, під час реєстрації змінюється об’єкт права власності — «об’єкт незавершеного будівництва» на «об’єкт нерухомого майна».

Держреєстратор зобов’язаний повідомити правовласника про реєстрацію права власності, також припиняється обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, які включені в гарантійну частина, іншими словами забудовник зможе продавати гарантійні квартири / комерційні приміщення вже після реєстрації права власності. Тобто головним нововведенням тут є реєстрація прав власності на майбутні об’єкти нерухомості;

• законопроект передбачає, що в проектній документації на майбутній об’єкт в обов’язковому порядку повинні зазначатися всі номери майбутніх квартир або комерційних приміщень;
• будь-які зміни в проектній документації (наприклад, підсумкова площа квартир) повинні бути узгоджені з інвестором;
• закон регулює рекламу майбутнього об’єкта: він передбачає, що замовник будівництва зобов’язаний розмістити на своєму сайті інформацію про об’єкт будівництва, дату введення об’єкта в експлуатацію, хід будівництва, відомості про квартири та ін. Приміщення, які вже продані і ще продаються.

У рекламі обов’язково повинен бути вказаний сайт замовника.  

Коли запрацює і що зміниться Планується, що закон вступить в силу через 6 місяців з дня його прийняття і буде поширюватися на всі об’єкти будівництва, право на виконання будівельних робіт за якими буде отримано від дня набрання ним чинності. Фактично, кажуть автори законопроекту, для забудовників нововведення будуть мінімальними. Вони стосуватимуться змін правил на ринку в бік більш прозорих та відповідальних.

Головне — це зміна підходів до прав громадян, які бажають придбати житло в новобудові. «Ми не обмежуємо права або можливості забудовника будувати. Але, якщо забудовник хоче почати продавати квартири ще до введення об’єкта в експлуатацію, за схемою яка зараз і є найбільш поширеною, він повинен захистити покупців.

Для цього забудовник як мінімум повинен зареєструвати і будинок, і кожну квартиру як окремий об’єкт майнових прав. А також гарантувати майбутнім покупцям, що вони отримають саме той проект, за який заплатять «, — зазначила Олена Шуляк.

За проектом закону, інвестор отримає захист вже з моменту оформлення угоди — він відразу стане власником майбутньої квартири. Забудовник, в свою чергу, має також право на свій ризик будувати за власні або кредитні кошти, навіть не реєструючи кожну окрему квартиру.

Але в такому разі продавати квартири людям до введення в експлуатацію будинку він не матиме права. Кожне відчуження приміщення в об’єкті будівництва повинно супроводжуватися реєстрацією за інвестором прав власності на придбаний ним об’єкт. В іншому випадку угода буде вважатися недійсним. Тобто в частині відчуження вводяться правила аналогічні тим, які зараз діють на ринку вторинного житла.

У разі, якщо замовник будівництва не виконає свої зобов’язання перед інвесторами, приміщення, що входять до гарантійні частки, можна буде продати, а виручені гроші направити на добудову об’єкта, кажуть розробники законопроекту.

«Вся інформація про замовника будівництва і об’єкт будівництва (в тому числі дозвільні документи на будівництво, проектна документація на будівництво, відомості про призупинення будівництва, штрафи, накладені на замовника будівництва і т.п.) з 1 грудня 2020 го буде у відкритому доступі на порталі Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва і буде доступна інвесторові «, — зазначила нам Олена Шуляк.

Власником квартири стане лише той, хто заплатить повну суму за договором. У разі сплати коштів частинами — реєструється обтяження на користь інвестора, після сплати повної суми обтяження знімається і реєструється право власності.

Замовник будівництва набуває право продажу квартир, інших житлових і нежитлових приміщень в об’єкті будівництва відразу після державної реєстрації за собою права власності на них.

«По доступності житла навіть за умови підвищення цін на ранніх етапах будівництва — ми також працюємо над цим. Я впевнена, що задекларована більш доступна іпотека під 10 або менше відсотків на рік буде реальністю вже восени. Над цим працюють і депутати, і уряд, і НБУ вже істотно знизив облікову ставку, хоча ще рік тому в це мало хто вірив «, — підсумувала нам Олена Шуляк.

Посилання на джерело

Запис Українці вже в наступному році будуть купувати квартири за новими правилами спершу з'явиться на Національна Спілка Проєктної Справи.